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Certains contribuables belges qui mettent en location des immeubles situés en France et détenus par une SCI connaissent des déboires avec l’administration fiscale belge qui s’obstine à vouloir taxer une seconde fois, au titre de dividende, le revenu immobilier distribué par la S.C.I. Mais il y a d’autres chausse-trappes, du côté français, dans lesquelles un investisseur averti doit éviter de tomber. La contribution sur les revenus locatifs peut être évitée, à condition de bien structurer son investissement.La contribution sur les revenus locatifs (C.R.L.) a remplacé, à compter du 1er janvier 2001, le droit au bail et la taxe additionnelle au droit au bail qui ont connu divers sorts législatifs entre 1998 et 2000. Cette contribution, perçue au taux de 2,5%, est assise sur les revenus locatifs générés par un immeuble achevé depuis au moins quinze ans. Elle assurait le financement de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH). C’est ce genre d’impôt qui agace énormément les propriétaires fonciers et qui rapporte peu à l’Etat. Cette contribution n’est pas prélevée lorsque l’investissement est effectué dans un immeuble neuf. Et puis, 15 ans plus tard, le propriétaire qui a oublié l’existence de cet impôt, se voit amputer son revenu locatif de 2,5%. Fort décriée, cette contribution a été aménagée dans la loi de finances pour 2004 et partiellement supprimée par la loi de finances pour 2006. Malheureusement, tous les investisseurs ne bénéficient pas encore de cette suppression.Sont concernées par la suppression de la C.R.L. toutes les personnes physiques, domiciliées ou non en France, qui mettent en location nue un immeuble, quelle que soit la date d’achèvement de l’immeuble. Sont également concernés, mais sous conditions, les associés des sociétés translucides qui relèvent de l’article 8 du C.G.I., à savoir, notamment, les sociétés civiles, les sociétés en nom collectif, les commandites simples qui n’ont pas opté pour le régime fiscal de l’impôt des sociétés. Mais, dans ce cas précis, la suppression de la C.R.L. n’est accordée que dans la situation où aucun des associés de la société civile n’est lui-même soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Par contre, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, qui ne seraient pas associées des sociétés définies à l’article 8 conservent, en ce qui les concerne, leur régime antérieur et demeurent soumises à la C.R.L.

Cette distinction peut concerner certains contribuables belges qui ont une fâcheuse tendance à considérer que la détention d’un patrimoine immobilier par une société offre des perspectives fiscales plus avantageuses.

Synthétiquement, un contribuable belge qui met en location nue un immeuble détenu en France en personne physique est exonéré de la C.R.L. à compter du 1er janvier 2007 pour les revenus perçus en 2006. Il en est de même si ce même contribuable est associé d’une S.C.I. dont tous les associés sont des personnes physiques ou des personnes morales qualifiées de translucides. Par contre, l’exonération de la C.R.L. n’est pas accordée si un des associés, quelle que soit sa quote-part dans le capital de la S.C.I., est soumis à l’impôt des sociétés. Conséquemment, une S.C.I. détenue à 99% par des personnes physiques domiciliées en Belgique et pour le solde par une SPRL ou une SA de droit belge continue de supporter la C.R.L. lorsque l’immeuble mis en location est achevé depuis plus de 15 ans.

Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

Source : art. 234 nonies à quindecies du C.G.I. – BOI 5 L-2-05

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