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Imaginons une personne de nationalité belge qui détient au travers d’une société de droit belge un immeuble situé en France. Cette personne décide de résider en permanence en France et d’y établir sa résidence principale. Sera-t-elle exonérée de l’impôt sur la plus-value en cas de revente de l’immeuble sous le prétexte que cet immeuble constitue sa résidence principale ?
Le rescrit N°2007/22 (FI) du 5 juin dernier permet de tenter d’y répondre.

La question qui était posée à l’administration fiscale française était la suivante : « l’exonération de la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale du contribuable peut-elle s’appliquer en cas de cession d’un immeuble, mis à la disposition d’un associé résident de France à titre de résidence principale, par une société à prépondérance immobilière dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et dont le siège est situé hors de France ? »

« Cette exonération peut-elle également s’appliquer lors de la cession des titres de cette société ? »

L’administration apporte la réponse décrite ci-dessous.

S’agissant de la cession d’immeubles, il est rappelé que l’exonération de la plus-value immobilière, prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI), s’applique en cas de cession d’un bien immobilier constituant, à la date de la cession, la résidence principale du cédant.

Cette exonération peut également être appliquée à l’associé d’une société qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI, lorsque celui-ci occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition.

Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur :

• la fraction de l’immeuble occupée par l’associé à titre de résidence principale ;
• la quote-part revenant à cet associé.

Cette exonération peut également être appliquée à l’associé d’une société dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et dont le siège est situé dans un Etat membre de l’Union européenne ou Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen autre que la France, ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale, lorsque cet associé occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition.

Comme dans le cas précédent, l’exonération ne porte que sur :

• la fraction de l’immeuble occupée par l’associé à titre de résidence principale ;
• la quote-part revenant à cet associé.

Ces précisions s’appliquent aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2004, date d’entrée en vigueur du nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

S’agissant de la cession de titres de sociétés, il est rappelé que seule la cession des titres de sociétés à prépondérance immobilière établies en France est, en principe, soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La cession par une personne physique résident de France de titres de sociétés dont le siège est établi hors de France relève, en principe, du régime des plus-values sur cessions de valeurs mobilières, droits sociaux et titres assimilés.

Il est toutefois admis que la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de titres d’une société établie hors de France et dont les bénéfices sont imposés au nom des associés puisse bénéficier du régime d’imposition des plus-values immobilières lorsque :

• la prépondérance immobilière de cette société est établie, selon les conditions prévues au I de l’article 150 UB du CGI ;
• et que le siège de la société est situé dans un Etat membre de l’Union européenne ou Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen autre que la France, ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale.

Ainsi, lorsqu’une telle société, en droit ou en fait, met gratuitement à la disposition d’un associé à titre de résidence principale, un immeuble ou partie d’immeuble situé en France appartenant à la société, il est également admis que la plus-value réalisée par cet associé à l’occasion de la cession des titres de cette société puisse bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du CGI, dans les mêmes conditions que si la société avait son siège en France.

Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur la fraction de la plus-value déterminée en fonction de la valeur du logement occupé par l’associé par rapport à la valeur globale de l’actif social.

Ces précisions s’appliquent, comme celles mentionnées ci-avant, aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2004, date d’entrée en vigueur du nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Conclusions

Le présent rescrit ne concerne pas une société ayant son siège social hors de France et passible de l’impôt des sociétés et, dès lors ne peut être appliqué en cas de revente par une S.A. ou une SPRL de droit belge d’un immeuble faisant partie de son actif immobilisé et qui a été mis à la disposition gratuite de son gérant, même si ce dernier en a établi sa résidence principale. Le gérant ne peut invoquer le fait que l’immeuble mis à sa disposition constitue sa résidence principale pour pouvoir bénéficier d’une exonération de l’imposition au titre de la plus-value immobilière.

Par contre, si la société de droit belge était qualifiée de transparente, une société de droit commun, par exemple, dans ce cas, l’exonération peut être accordée, du moins à concurrence de la fraction de l’immeuble occupée par l’associé à titre de résidence principale et de la quote-part revenant à cet associé. Il en serait de même si la société était une société civile immobilière de droit luxembourgeois.

Enfin, paradoxalement, la cession de titres d’une société de droit belge qui détient un immeuble en France mis à la disposition de son gérant qui a pris résidence fiscale en France relève du régime des plus-values mobilières et sera soumise, en France, à un impôt de 16% majoré de 11% au titre des prélèvements sociaux. Ce qui ne signifie pas que la même cession serait exonérée d’impôt si notre associé-gérant avait gardé sa résidence fiscale en Belgique. Car, dans ce cas, nous serions toujours dans le champ d’application de l’article 244 bis A du CGI qui soumet les personnes physiques domiciliées hors de France à une imposition au taux de 33 1/3% les cessions  d’actions, de parts de sociétés non cotées en bourse dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué principalement par de tels biens. Votre société de droit belge conserve ainsi la qualification française de « société à prépondérance immobilière »de sorte à maintenir en France l’imposition de la cession de parts.

Bref, avant de loger votre seconde résidence française dans votre société de droit belge, réfléchissez bien si cette opération va vous enrichir ou va enrichir le conseiller fiscal auquel vous devrez vous référer pour déterminer quel sera le montant des impôts auxquels vous ne pourrez échapper !

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