TaxTalk

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Bonjour
J’ai plutôt une question: pour un transfert d’hypothèque on demande que le délai entre la vente et le nouveau achat ne soit pas “trop long” Dans le métier c’est de combien le temps accepté +/- pour faire un transfert ?

Merci de votre réponse

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Marie,
Ta question relève plutôt du droit civil que du droit fiscal.
Toutes les entreprises hypothècaires ont leurs propres règles.
L’élément déterminant est toutefois d’ordre notarial puisque l’acte de transfert d’hypothèque contient
* d’une part la mainlevée de l’inscription hypothécaire relative à l’immeuble vendu et
* d’autre part l’affectation hypothécaire entrainant une nouvelle inscription hypothécaire relative à l’immeuble acquis.
En pratique un délai de 3 mois entre vente et acquisition, déclenchant le transfert d’hypothèque constitue un maximum. Il s’agit bien sûr des actes de vente et d’acquisition notariaux et non des compromis de vente et d’acquisition sous seing privé. Tout dépend donc de la tolérance dans le chef du notaire concerné.
Paul

Bonjour,
j’ai une question. Si le capital emprunté ne reste pas intact jusqu’au terme du crédit mais je fait un payment partielle anticipee. Le resultat final doit toujours etre un credit d’une durée minimum de 10 ans ou je peut me bénéficier de la fiscalité du logement meme si la duration de l’emprunt devient moins de 10 années?
Merci en avance

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Bonsoir,
La durée de 10 ans doit être respectée.
Si vous effectuez un remboursement anticipé le créancier hypothécaire
ne réduira pas la durée en maintenant la mensualité, mais recalculera le mensualité en tenant compte du remboursement partiel intervenu.
Paul

Bonjour,

Lors de la vente d’un immeuble est-il possible de transférer l’hypothèque sur un autre immeuble dont on est propriétaire et qui est libre de toute hypothèque.
Dans ce cas il y a vente d’un immeuble sans rachat d’un nouvel immeuble.
Est-ce possible et si oui est-ce avantageux?
D’avance merci pour votre réponse.

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Bonjour,

Techniquement et juridiquement un transfert d’hypothèque est parfaitement possible dans la majorité des entreprises hypothécaires.

L’élément déterminant me semble le taux appliqué, de préférence fixe.
Si celui est égal, voire inférieur, au taux du placement du produit de la vente alors le transfert d’hypothèque peut s’avérer être intéressant.

Paul

bonjour,

j’ai acquis une maison en 2002, seule.
j’aimerais maintenant que je suis mariée, racheter cette meme maison avec mon conjoint.
au point de vue fiscal, on me dis que mon conjoint aura la déduction d’habitation unique, mais pas moi.
l’emprunt est actuellement juste déduit sur moi alors que mon conjoint est emprunteur avec moi est-ce normal?
est-ce l’emprunt hypotécaire qui compte ou le fait d’etre propriétaire pour la déduction du pret dans les contributions?

merci d’avance
marie

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Marie,

Du point de vue civil il est impossible de vendre la maison même partiellement à toi-même.

J’ignore votre régime matrimonial. Y a-t-il eu contrat de mariage ou non? L’article 1595 du Code civil interdit la vente entre époux.
Mais il existe une solution sous forme d’apport en communauté à l’occasion d’une modification de votre régime matrimonial. Je te conseille d’examiner cette possibilité avec ton notaire.

Pour que ton mari puisse obtenir un avantage fiscal, il devrait en devenir copropiétaire via l’apport en communauté et se porter codébiteur solidaire pour le prêt hypothécaire. L’accord du prêteur est indispensable puisqu’il y a aliénation partielle du droit de propriété au profit d’un tiers.
L’avantage fiscal restera régi pour tous les deux par la fiscalité classique d’avant 2005.

Il faut donc être (co)propriétaire et être tenu soldiairement à la dette hypothécaire.

Paul

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Bonjour,

En 2001, j’ai acheté une maison seul (durée 20 ans). En 07/08, je compte acheter une autre maison avec ma compagne (nous vivons ensemble depuis 3 ans sans être marié ou cohabitant légal). Mon banquier m’a également parlé de transfert d’hypothèque en complément du nouveau prêt (+/- 1/3 de la valeur de la nouvelle maison) qui serait fait pour ma compagne. Il me signale que c’est le plus intéressant pour moi (même si la fiscalité depuis 2005 est plus intéressante). Il y a lieu à mon avis de demander une simulation complète des 2 cas afin de pouvoir en juger. Par contre, la banque avec laquelle j’ai fait le crédit en 2001 me signale que selon eux, le transfert ne serait pas possible car je n’achète pas seul la nouvelle maison. Qu’en pensez-vous ? D’avance merci pour voitre réponse.

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Frédéric,

Un cumul de la fiscalité classique applicable au prêt de 2001 moyennant transfert d’hypothèque et de la nouvelle fiscalité pour le nouveau prêt est effectivement une opportunité à saisir.

Le raisonnement de la banque en matière de transfert d’hypothèque me semble pour le moins simpliste. Il suffit de faire intervenir ta compagne (de fait) à l’acte de transfert non seulement en qualité d’affectante hypothécaire (elle sera en effet copropiétaire de la nouvlle maison) mais également en qualité de codébitrice, coemprunteuse ou cocréditée solidaire du premier prêt.

Si je comprends bien 2 banque semblent être en jeu. Il faudra donc également éclaircir l’aspect “rang”de l’inscription hypothécaire. Le prêt de 2001 devrait à mon avis occuper le premier rang. Mais le créancier en 2nd rang applqiuera-t-il un taux majoré ?

Bonne chance.

Paul

Bonjour. Je possède une maison avec ma compagne. Nous nous séparons et vendons la maison. Est-il possible de transférer l’hypothèque sur un autre bien que j’achèterais seul?

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Cela est parfaitement possible techniquement.

Le transfert d’hypothèque s’effectuera à votre nom seul et entrainera automatiquement la libération de votre ex-compagne de ses engagements financiers.

Ce transfert doit bien entendu être accepté par le créancier hypothécaire sur base d’un seul revenu. Ce créancier pourrait décider p.e. d’un transfert partiel si le rapport charges/revenus devait poser problème.

Ce transfert d’hypothèque peut être intéressant si le taux appliqué au crédit en cours est favorable. En effet les taux hypothécaires sont à la hausse depuis quelques mois. Vous évitez également le paiement une seconde fois de 1 % de droits d’enregistrement.

Mais vente et acquisition dovient s’effectuer dans un laps de temps relativement court dans la mesure où le notaire s’engage par la vente du bien actuel à la mainlevée totale de l’inscription hypothécaire.

Un nouveau crédit peut être plus intéressant fiscalement si le crédit en ours est antérieur au 1er janvier 2005.

Bonne chance.

Paul H.

Bonjour,
J’ai fait l’acquisition d’une maison l’an dernier en date du 16 avril 2007, pour laquelle j’ai contracté un crédit hypothécaire de 100.000,00 € avec comme aval mon frère.
Ce dernier dispose d’un appartement neuf qui me plait beaucoup. Il a contracté pour sa part un prêt hypothécaire de 50.000 euros.
La valeur estimée de l’appartement est de 125.000,00€.
Pouvons-nous effectuer un échange de biens via un transfert d’hypothèque?
Si oui, sous quelles conditions?
Que couterait à chacun d’entre nous la transaction?
Quelles sont les étapes à suivre?
Pourriez-vous m’éclairer le plus précisément possible?
D’avance, merci

Bien à vous,

Alex

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Alex,

Un échange d’immeubles et un double transfert d”hypothèque sont certainement envisageable.

Le code des droits de l’enregistrement prévoit le paiement de droits d’enregistrement de vente sur la différence entre les 2 valeurs.

Vous parlez totuefois d’un appartement neuf. L’échange se ferait-il sous le régime de la TVA (revenu cadastral non encore fixé) ou sous le régime des droits d’enregistrement ?

Vous devriez soumettre vos questions en matière de frais à votre notaire d’autant plus que les droits d’enrgistrement diffèrent selon les régions.

Paul

je possede un appartement que je vends pour acheter une maison.
mon banquier m’a dit que je pouvais faire un transfert d’hypotheque pour le nouveau bien. ma question est que fait on de l’argent de la vente de mon appart?
est ce du benefice ou est ce que je dois en remettre une partie a la banque???

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Géraldine,

En cas de transfert d’hypothèque le crédit n’est pas interrompu mais la garantie hypothécaire change mainlevée de l’appartement et nouvelle affectation hypothécaire de la masion).

Tu ne dois rien remettre à la banque. La totalité du produit de la vente de l’appartement te revient.

Cela se complique néanmoins si l’appartement est vendu avant l’acquisition de la maison puisqu’il faut être propriétaire pour pouvoir hypothéquer. Si le délai entre vente et acquisition n’est pas trop long les fonds restent consignés chez le notaire en attendant les actes d’acquisition et de transfert d’hypothèque.

Si par contre la vente de l’appartement n’intervient qu’après l’acquisition de la maison le transfert peut avoir lieu sans problèmes mais tu risques un problème de trésorerie nécessitant un crédit pont.

Paul

Votre commentaire.mon epouse & moi avons un pret hypo en cours depuis 2003 (pour notre habitation unique). Nous envisageons d acheter un nouveau bien tout en vendant notre maison actuelle. Il semble qu un transfert d hypotheque associé a un 2eme (nouvel) emprunt soit la solution ideale. Quel regime fiscal pourrai je utiliser l an prochain (pourrai je choisir le nouveau & ne prendre en consideration que les remboursement effectues ds ce cadre) & suis je obligé de rester ds l ancien regime? Aussi si la vente de ma maison ne se realise que quelques mois apres l achat du nouveau bien , ai je un risque que le fisc n accepte aucune des 2 deduction pour motif (fut il temporaire) de possession de 2 habitations? Enfin, les banquiers conatces semblent incompetents pour realser un calcul d optimisation fiscale. Où me conseillez vous d aller pour effectuer une simulation? merci

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Réaction à la question Dutry du 14/09 dernier.

Mes excuses pour ma réaction tardive suite à mes congés et la surcharge de travail à mon retour.

La combinaison transfert d’hypothèque relatif au crédit de 2003 et la souscription d’un nouveau crédit est effectivement la meilleure solution du point de vue fiscal (voir à ce sujet ma conribution du 03/09/2007 sur ce site : point 4) Crédit logement hypothécaire pour l’habitaiton propre et unique: cumul de l’ancien et du novueau système - suite n° 1 à l’article du 22/08/07).

Si vous achetez le nouveau bien en 2008 (devant notaire) vous déclarerez en 2009 le crédit de 2003 dans la fiscalité classique (codes *365 et *351) et le crédit de 2008 dans la fiscalité nouvelle (codes *370 et *371).

Vous devez mettre en vente votre bien actuel avant le 1er janvier 2009 (à prouver p.e. par print de la mise sur site web, photo datée de l’affiche de mise en vente ou autres) afin de le vendre effectivement devant notaire avant le 1er janvier 2010.

J’ignore bien entendu où vous en êtes dans vos projets mais il est préférable, si le délai de valdiité du compromis d’acquisition le permet, de passer devant notaire début 2009 au lieu de fin 2008. En effet si l’acte notarial d’acquisition se réalise encore en 2008 vous ne paierez peu ou rien comme charge hypothécaire en 2008 et vous n’aurez rien ou peu à déduire sauf en cas de paiement de prime unique pour l’assurance du solde restant dû. En plus cela vous donnera plus de temps pour vendre votre bien actuel parce que les délais s’allongent la situation fiscale étant toujours considérée au 31/12 de l’exercice.

Les sites web de plusieurs banques disposent d’un simulateur fiscal (évidemment pour la déclaration 2008/revenus 2007 avec des plafonds dépassés par rapport à la déclaration 2009/revenus 2008). Il suffit probablement de les compléter de chiffres fictifs pour obtenir une idée du
résultat. Je n’ai toutefois pas encore eu l’occasion d’effectuer un essai.
Je n’y manquerai pas dans les prochains jours.

A défaut je vous conseille de contacter un intermédiaire de crédit hypothécaire spécialisé.

Paul Heymans

Bonjour,

Mon épouse et moi-même sommes sur le point de vendre notre maison que nous avons fait construire à Braine-l’Alleud en 1995 pour des raisons profesionnelles afin de se raprocher de notre lieu de travail qui se situe à Gembloux,donc partir du Brabant Wallon vers la province de Namur d’après notre banquier on serait gagnant vu les prix pratiqués sur les maisons làs-bas.
En ce moment nous payons toujours un prêt hypothécaire et notre banquier nous a dit ouvertement que nous devrions payer la somme restant due du prêt en cours afin de le clôturer et de repartir avec un nouveau prêt hypothécaire (50.000 euros) pour une durée de 10 ans Pourquoi ne pourrions-nous pas faire un transfert d’hypothèque dans ce cas-là sur l’achat d’une maison situé dans l’entité de Gembloux car il est vrai que en ce moment avec la crise bancaire que nous traversons tous, je préfère la solution du transfert d’hypothèque.

Qu’en pensez-vous? merci.

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Réponse à Patrice

Bonsoir,

Dans l’hypotèse que vous décrivez le transfert d’hypothèque est la meilleure solution si le taux d’intérêt appliqué est intéressant par rapport au taux du jour. Cet acte est moins coûteux qu’un nouvel acte de crédit hypothécaire et il n’est pas appliqué d’indemnité de remploi étant donné que le crédit n’est pas remboursé anticipativement. Conséquence : la fiscalité classique restera d’application. Le montant en jeu (de l’ordre de 50.000 €) est de totue façon insuffisant pour épuiser le plafond fiscal dans le nouveau régime par la voie d’un nouveau crédit.

Il ne faut pas attacher trop d’importance à la crise bancaire dans votre cas puisque vous êtes débiteurs et non créanciers.

Un banquier qui se respecte aurait, à mon avis, dû vous offrir le choix argumenté (avantages >

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Bonjour, nous (nous vivons en couple avec nos 6 enfants ) avons acheté en juillet 01 notre habitation via le fond du logement de la famille nombreuse.Aujourd’hui pour des raisons indépendant de notre volonté ,notre sommes expropriés…..(construction d’un rond point),nous devons donc nous reloger.Nous envisageons de racheter une autre maison.Pour diverses raisons ,nous privilégeons le fransfert d’hypohèque.
Le fond du logement (qui est l’organisme preteur de départ) fait la grimace.Quel est notre bon droit par rapport à cette situation.Ce service peut il boycotter nos projets (il faut savoir que le fond du logement est un service qui dépasse en tout point les délais pour l’obtention de toutes actes de ce types) Quels conseils me donneriez vous?
merci d’avance

Votre commentaire.

Bonsoir,

Le transfert d’hypothèque me semble a priori la meilleure solution dans votre cas.
Travaillant dans une société privée je puis difficilement me substituer à un organisme comme le Fond du Logement qui doit respecter strictement ces réglements.
Mais même le Fond du Logement doit pouvoir comprendre que vous n’étiez pas demandeurs d’une expropriation.
Si le premier échelon vous bloque, il faut essayer d’aller en appel.
Ne pourriez-vous pas demander l’aide de votre notaire le cas échéant ?
Bonne chance.

Paul Heymans

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Réponse complémentaire à France.

J’ai rencontré de manière informelle et par hasard un responsable du Fonds de logement wallon.

Il m’a certifié que le transfert d’hypothèque est une opération relativement courante pour le Fonds.

Il faut nénamoins respecter 2 critères importants:
1) le transfert doit se faire sur un logement situé dans la même région
(donc pas de transfert d’un logement situé en région wallonne sur un
logement situé en région bruxelloise ou l’inverse);
2) le nouveau logement doit avoir un standing comparable au logement
exproprié.

Bonne chance.

Paul Heymans

j’ai un pret hypothécaire pour une maison j’aimerais acheter un terrain donc contracté un nouveau pret hypothécaire avec un montant plus élevé pour payer le terrain les frais + se qu’il me reste de la maison, mais je ne comprend pas pourquoi on prend la maison en hypothéque alors que je dois la vendre pour construire, quand je vendrais ma maison je ne risque pas d’avoir des problème à cause de l’hypothèque ou celeci sera transfèrer à la nouvelle construction ?

Votre commentaire.bonjour,
je tiens d’abord à vous remercier des précisions que vous m’avez apporté…et j’ai suivi votre conseil……tout est dans les mains d’un notaire neutre .
Toute fois d’autres problèmes surgissent …..un projet d’acquisition semble nous être refusé car je suis dans l’obligation de mettre une clause suspensive…”.sous réserve d’acceptation du transfert d’hyp. par le fond du log….”Le notaire vendeur ayant déjà qlqs soucis quand à la durée des opérations faites par le fonds du logement…..ne veut pas de la clause suspensive .Peut on interdire cette clause…..Que faire pour accélérer les opérations…….Le 1 avril je serai sur le trottoir avec mes 6 enfants …..Je vous remercie bien de l’intérêt porté à ma requète.

Bonjour,

Nous avons acheté un nouvel apartement et nous avons mis en vente le notre.

On nous a suggeré un transfert d’hypotheque et de completer avec un credit hypothecaire normal.

mais ou vais je trouver la somme de mon credit actuel? Car je dois arriver avec une somme x lors de l’acte, si je compte, un credit pont de 30 000 (fonds propres que j’aurai lors de la vente de mon appartement actuel) + le nouveau credit hypothecaire, il me manque la valeur du credit actuel.
je dois l’inclure dans le crédit pont?

Boujour, nous aimerions vendre notre maison pour faire construire. On aurais voulu avoir un avis sur quand vendre notre maison, pour pouvoir avoir droit a un transfert d hypotheque.
A savoir que le credit en cour resterais tel quel, et que le terrain serait payer par la plus value. Nous avons peur de ne pas reussir a vendre notre maison a temps voulu et de perdre l accompte verser pour la construction cle sur porte. Et si nous la vendons trop vite de depasser le delais pour le transfert d hypoteque.
Merci d avance

a

arrangez-vous avec votre banque ou la société qui vous a consenti l’hypothèque. Il existe des “crédits-pont” justement pour ces situations

Votre commentaire.

Gina,

Logiquement il faudrait procéder de la manière suivante:
* maintenir en cours le prêt hypothécaire sur la maison actuelle
* contracter un nouveau crédit pour le terrain + les frais avec le terrain comme garantie hypothécaire ; il n’est pas impossible que l’organsime prêteur réclame une hypothèque complémentaire sur la maison s’il estime la garantie du terrain insuffisante
* construire au moyen d’un crédit pont avec mandat hypothécaire sur la maison et le terrain; en crédit-pont vous ne payez que des intérêts
* mettre en vente la maison lorsque la nouvelle maison sera pratiquement achevée
* procéder pour le prêt hypothécaire en cours à un transfert d’hypothèque soit la substitution de l’hypothèque sur l’ancienne maison sur la nouvelle maison, le prêt n’étant pas interrrompu
* rembourser le crédit pont au moyen du prix de vente de l’ancienne maison qui vous revient intégralement vu la signature du transfert d’hypothèque.

Cela semble complexe à première vue mais avec l’aide de votre prêteur et/ou votre notaire parfaitement réalisable. Ce procédé permet d’éviter un déménagement et une location intermédiaire.

Il faut toutefois établir un projet financier valable tenant compte de tous les frais et en partant d’un prix de vente réaliste de la maison actuelle, donc tenir compte de l’évoluiton du marché immobilier dans les 12 à 18 mois à venir.

Paul

Votre commentaire.

France,

Chaque partie doit faire appel à son notaire. Un notaire peut difficilement défendre les intérêts parfois opposés des vendeurs et acheteurs.

Je comprneds dans une certaine mesure le refus du notaire vendeur qui refuse la clause suspensive. Toutefois vu l’évolution du marché immobilier (les ventes deviennent plus difficiles et prennent plus de temps) il devrait se montrer plus souple.

Je puis difficilement intervenir pour chaque cas individuel même si je comprends votre situation familiale délicate. J’estime que votre notaire devrait vous aider à convaincre le notaire vendeur de la nécessité de la clause suspensive et qu’il devrait vous assister dans vos démarches auprès du Fonds du logement si votre dossier devait ne pas avancer de ce côté-là.

Bonne chance.

Paul

Votre commentaire.

Vanessa,

Je me réfère à ma réponse de ce jour à Gina. Ma réponse décrit le processus complet. Mais vous devrez vous faire aider par un spécialiste (votre prêteur et/iou votre notaire) pour établir un projet financier concret.

Bonne chance.

Paul

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Sarah,

Voir également ma réponse à Gina.

Il faut recourir à la solution du crédit-pont si vous voulez éviter une location intermédiaire et un déménagement supplémentaire.

L’avantage d’une construction clef sur port est le délai de construction généralement plus court.

En fonction du délai de construction il faut à mon avis mettre en vente votre maison actuelle +/- 6 mois avant la date probable de la réception provisoire de la nouvelle construction.

Bonne chance.

Paul

Votre commentaire.

A tous,

Je rejoins donc l’idée de Jean-Jacques Demy. Il est préférable de regrouper toutes les opérations auprès du même prêteur.

L’octroi et la gestion d’un crédit-pont sont peu rentables (durée courte et risque accru) que vous ne trouverez probablement aucun prêtur voulant réaliser uniquement le crédit pont.

J’ai simplement tenté de développer les etapes à parcourir.

Bonne chance.

Paul

Votre commentaire.je voudrai faire un transfert d’hypotheque pour racheter une maison moins cher est ce que je payerai moins de loyer

bonjour
nous allons signer tres prochainement pour un emprunt hypothecaire et nous nous rendons compte que note taux obtenu est peut etre haut(6,06% a l’annee).
peut on racheter ce pret hypothecaire pour en faire un autre avec un taux plus interessant?
merci pour vos conseils.

Votre commentaire.

Josiane,

Le taux de 6,06 % me semble a priori élevé. Afin de mieux juger il faudrait communiquer la durée du crédit et la nature du taux (fixe ou variable; si variable fréquence et fourchette).

N’est-il pas possible de changer de prêteur avant la signature de l’acte d’emprunt hypothécaire afin d’éviter beaucoup de frais ?

Le refinancement ultérieur entrainera beaucoup de frais :
* indemnité de remploi de 3 mois d’intérêts sur le solde en capital de l’emprunt à rembourser
* frais de nouvel acte notarié de crédit
* frais d’acte de mainlevée (= radiation de l’inscription au profit du premier prêteur)
* frais de dossier et d’expertise dans le cadre du refinancement.

Il faut en général une différence de taux de 0,75 à 1,00 % entre les deux emprunts de formule comparable pour amortir ces frais.

A ma connaissance les taux fixes pourraient dans un avenir relativement proche baisser légérement, les taux variables plus substantiellement.

Bonne chance.

Paul

Votre commentaire.

Josiane,

Pour la bonne compréhension j’ajoute encore qu’il existe une différence fondamentale entre un transfert d’hypothèque et un refinancement d’emprunt.

En cas de transfert d’hypothèque l’emprunt n’est pas remboursé; il n’y donc pas d’indemnité de remploi à payer, ni de frais d’acte de mainlevée. Une garantie hypothécaire est simplement remplacée par une autre.
Les frais d’acte de transfert sont en outre inférieurs à ceux d’un acte d’emprunt puisqu’il ne faut pas repayer les droits d’enregsitrement d’affectation hypothécaire s’élevant à 1,00 %.

En cas de refinancement un emprunt est remboursé par un autre, ce qui entraine les frais élévés cités dans mon mail précédent.

Paul

Bonjour, nous avons acheté notre première maison ouvrière en 1997 , il nous reste actuellement - de 5 ans et +- 30000€ à payer sur celle ci , en 2003 nous en avons acquis une seconde et rénovée entièrement , nous l’avons mise en vente il y a peu , sur cette maison nous ferons un bénéfice ( tout frais déduits ) de +- 80000€ , la famille s’est agrandie et nous avons trois beaux enfants , la place nous manque et nous devons songer à acheter plus grand , si nous pouvons garder le capital complet de la vente de notre résidence principale , le montant nous suffira pour acheter une maison plus grande , pensez vous que dans notre cas le transfert d’hypotèque serait une bonne solution ? merci d’avance pour vos conseils

Votre commentaire.
Bonjour,
En 2004,j’ai contracté un pret hypothécaire en France pour une durée de 10 ans.Si je veux acheter un logement en Belgique l’an prochain,un transfert d’hypotheque est-il possible entre les banques de 2 pays différents ?
Merci pour votre réponse

Votre commentaire.

Jocelyne,

Ta question mérite un calcul précis pusiqu’il faut tenir compte des nombreux frais.

Voici un exemple pour une habitation sise en région wallonne.

Il y a lieu de comparer le prix de vente net fixé p.e. à 185.000 € au coût du nouvel investissement :
* prix d’acquisition : 145.000 €
* frais d’acte d’acquistion : 20.600 €
* frais d’acte de transfert d’hypothèque : pour mémoire ; impossible à déterminer le solde du crédit en cours étant inconnu ; hypothèse : 1.500 € comprenant les frais de mainlevée
* frais de dossier et d’expertise dus au créancier hypothécaire : 400 €
Total : 167.500 €

La différence s’élève donc à 17.500 € à verser à titre de remboursement anticipé partiel, soit +/- 17.000 € net après soustraction de l’indemnité de remploi contractuelle. La mensualité sera donc recalculée à la baisse en focntion de ce remboursement. Une alternative consisterait à maintenir le montant de la mensualité et de réduire la durée du crédit.

Paul

Votre commentaire.

Sindy,

Si je comprends bien vos deux biens actuels, acquis respectivement en 1997 et 2003, seront vendus.

Le transfert d’hypothèque est la bonne solution si la durée restante du crédit ne porte que sur 5 ans. Les frais notariés d’un transfert d’hypothqèue sont en effet inférieurs à ceux d’un novuel acte de crédit.

Le remboursement du solde du crédit hypothécaire en cours et la souscription d’un nouveau crédit hypothécaire est la bonne solution fiscale pour autant que la durée de ce nouveau crédit soit de 10 ans minimum.

Bonne chance.

Paul

Votre commentaire.

Patricia,

La définition d’un transfert d’hypothèque est la substitution d’une garantie hypothécaire (dans votre cas française) par une autre garantie hypothécaire (dans votre cas belge) vis-à-vis de la même banque.

Dans votre hypothése il s’agit donc plutôt d’une subrogation, c.à.d. la substitution d’un créancier par un autre, outre le transfert.

Dans mon expérience hypothécaire de plus de 32 ans je n’ai jamais rencontré pareil cas, même pas pour deux biens situés dans le même pays.

La banque française qui a accordé le crédit hypothécaire sur le logement situé en France, est-elle active en Belgique ? Si c’est le cas je vous suggère d’examiner votre question avec ce banquier. Si ce n’est pas le cas il faudra rembourser le crédit français et contracter un nouveau crédit en Balgique.

En droit civil et fiscal l’Europe a encore beaucoup de chemin à parcourir.

Bonne chance.

Paul

Bonjour

Ma question est la suivante. J’ai un crédit hypothécaire auprès d’une banque sur 37 ans, dont la moitié est déjà payé. J’ai voulu contracter un prêt pour un investissement et ma banque la refusé pour une raison. Que me coute le fait de demander mon crédit a une autre banque,en sachant que mon crédit dans mon ancienne banque sera transféré dans la nouvelle?

bjr a tous je suis sur le point de vendre ma maison dont j ai fais un pret hyp pour 125000 EUROS MAIS AUSSI UNE GRANGE POUR FAIRE APPART MAIS POUR CETTE GRANGE J AI MIS CETTE MAISON EN HYPOTHEQUE POUR LE CREDIT ,MA COMPAGNE A SA MAISON ET PRET A METTRE LA SIENNE EN GARANTIE EN SACHANT QU ELLE A FAIT LE CREDIT AVEC MOI POUR MAMAISON ET LAGRANGE ,POUVEZ VOUS ME DIRE COMBIEN COUTERAIT LES FRAIS DE NOTAIRE MERCI

Bonjour, j’ai acheté une maison avec mon compagnon mais nous envisageons de nous séparer.
L’acte, ainsi que le prêt est à nos deux noms.
Je suis allée consulter l’organisme financier qui nous a obtenu le crédit et en vue du prêt et de mes revenus, je sais l’assumer seule.
Mes questions sont les suivantes :
- Quels sont les frais de reprise de l’immeuble? (Mettre l’acte à mon seul nom).
Qu’en est-il de la réduction des droits d’enregistrement? (Nous avons acheté la maison il y a seulement plus d’un an)
Merci

Bonjour,

Une banque pourrait refuser un transfert d’hypothèque? A t’il le droit de refuser ce transfert pour m’obliger à conclure un nouveau prêt hypothécaire aux conditions du marché actuel et moins intéressante que l’ancienne (actuellement : taux: 1,92% 1/1/1 conclu en 2005)?

Bonjour,

En avril 2008, mon compagnon et moi-même avons acheté une maison avec un RC inéfrieur à 750 EUR. Seulement, nous ne nous y plaisons pas.
Nous avons emprunté 235.000 EUR. Après un an, il reste à peu près 225.000 EUR. Admettons que nous achéterions une maison à 220.000 EUR. Si nous vendu notre maison à 215.000 EUR, devons-rembourser quelque chose (10.000 EUR)?
Et si nous rachetons une maison à 220.000 EUR, que se passe-t-il avec la différence du reste à rembourser (5.000 EUR)?

D’avance merci pour vos réponses.
Caroline

Bonjour,
En avril 2008, mon compagnon et moi-même avons acheté une maison avec un RC inéfrieur à 750 EUR. Seulement, nous ne nous y plaisons pas.
Nous avons emprunté 235.000 EUR. Après un an, il reste à peu près 225.000 EUR. Admettons que nous achéterions une maison à 220.000 EUR. Si nous vendu notre maison à 215.000 EUR, devons-rembourser quelque chose (10.000 EUR)?
Et si nous rachetons une maison à 220.000 EUR, que se passe-t-il avec la différence du reste à rembourser (5.000 EUR)?
D’avance merci pour vos réponses.
Caroline

Bien le bonjour,

Ma compagne et moi-même sommes cohabitants légaux et habitons un maison qu’elle a acquise avant notre rencontre et financée via prêt hypothécaire (pre 2005).
Nous envisageons de faire un PH complémentaire pour travaux. N’étant pas propriétaire moi-même, me serait-il possible de bénéficier de la réduction d’împôt pour habitation propre et unique si je deviens co-emprunteur? Dans la négative, puis-je me contenter de lui racheter 1% du bien ou existe-t-il une formule plus souple?

Merci d’avance

Bonjour,

En 2005, j’ai acheté une maison avec prêt hypothécaire. Fiscalement, je déduis intérêts et capital pour maison propre et unique.

En 2007, ma maman décède et mon frère et moi héritons de sa maison.
En 2008, je rachète la part de mon frère avec acte notarié. Je lui pai sa part par chèque lors du passage de l’acte.

En 2009, je vends ma 1° maison pour aller habiter dans la maison de ma maman décédée. Mon banquier me dit que je peux faire un transfert d’hypothèque de ma 1° maison vers la 2° maison.
Mais ma question est fiscale. Pourrais je toujours déduire les intérêts et le capital sur le prêt hypothécaire? Mon prêt continue à courir pendant 14 ans? Etant donné que l’achat de la maison a eu lieu 1,5 ans avant la vente de la 1° maison
Merci pour votre réponse

bonjour,

Mon compagnon et moi avons acheté une maison en 2004.
Aujourd hui nous nous séparons et je souhaite racheter la maison.
Est-il possible de la revendre directement apres l’achat (dans l’année)? Si oui quelles sont les inconvénients
merci bcp

Votre commentaire.

Chère Madame,

Racheter la part de votre compagnon revient juridiquement à sortir d’indivision. Les drotis d’enregsitrement d’une sortie d’indivision s’élèvent à 1 % sur la valeur totale pro fisco de la maison concernée, et non pas sur la part indivise rachetée à votre compagnon. Ces droits d’enregistrement ainsi que les honoraires dus aux notaire seront à votre charge.

Si vous vendez directement à deux à un tiers, vous éviterez les frais de sortie d’indivision, les frais d’acte d’acquisition étant à charge du tiers acheteur.

Je ne vois qu’un avantage à procéder en 2 étapes : avoir plus de temps pour vendre dans de bonnes conditions. A mon avis il est impossible de récupérer une partie des droits d’enregsitrement de sortie d’indivision en cas de vente rapide, endéans les deux ans.

Vous pouvez demander conseil à votre notaire ; tout conseil notarial est gratuit. Les notaires sont uniquement rémunérés sur les actes qu’ils passent.

Paul Heymans

Monsieur Heymans,

Voici notre situation: mon compagnon et moi-même (cohabitants légaux) avons acheté une maison valant 180.000,00€ et contracté un prêt hypothécaire en Juin 2006 (taux fixe sur 30 ans, prêt à 125%). Nous pensions y rester +ou- 10 ans, la rénover et la revendre. Nous avons eu entre temps un 2ème enfant et notre maison devient vraiment trop petite.
Nous aimerions donc vendre notre maison et en acheter une plus grande (et donc plus chère). En regardant le tableau d’amortissement, nous avons, depuis ses 3 dernières années, principalement remboursé des intérêts et pas grand chose en capital (montant total du prêt = 224.700,00€). Il nous reste +ou- 221.500,00€ à rembourser. Imaginons que nous arrivons à revendre notre maison 215.000,00€ (nous avons déjà effectuer une plus-value dessus et elle est très bien située) et que nous souhaitions acheter une maison de +ou- 280.000,00€. Quelle serait la meilleur solution pr nous? D’avance merci pour votre réponse.

Votre commentaire.

Mélanie,

Techniquement le montage “revente maison existante + acquisition nouvelle maison plus spacieuse et donc plus chère” est parfaitement réalisable.

En général le probléme le plus important résulte du fait que vente et achat coincident rarement.

En principe il faut demander au prêteur :
* un transfert d’hypothéque de la maison vendue vers la nouvelle maison acquise ; cet acte contient la mainlevée ou la radiation de l’inscription hypothécaire sur la maison vendue et l’affectation hypothécaire de la nouvelle maison ; en principe il n’est apporté aucune modification aux conditions (de taux, mode de remborusement, durée, etc …) du prêt en cours
* un crédit complémentaire pour financer la différence entre la valeur de vente nette et le prix de la nouvelle maison frais compris sous déduction de fonds propres éventuels
* si les dates des actes notariés de vente et d’acquisition ne coincident pas, un crédit pont de la valeur vente raisonnablement estimée de votre habitation actuelle.

En pratique il faut regrouper toutes ces opérations auprès du même prêteur. Ce genre de transaction est toujours stressant ; il faut donc avoir une discussion préalable avec votre prêteur ou votre courtier avant de s’y lancer.

Si les conditions de taux de l’emprunt en cours sont plus défavorables que celles en vigueur actuellement, il est peut-être préférable de :
* contracter un nouveau prêt pour la nouvelle maison
* rembourser le prêt en cours lors de la vente de votre habitation actuelle en demandant à votre prêteur de suspendre entretemps l’amortissement du prêt; vous ne paierez alors que les intérêts comme dans un crédit pont.
N’oubliez pas dans cette hypothése de tenir compte de l’indemntié de remploi de 3 mois sur le capital remboursé.

Dans le contexte de la crise financière actuelle il es toutefois plus difficile d’obtenir un prêt à 125 %. Il faut donc être certain d’obtenir une solution globale avant de s’engager.

J’ignore quelle région vous habitez. Les droits d’enregsitrement applicables diffèrent selon les régions. Il me semble également utile de consulter votre notaire. Ses conseils sont gratuits puisque les notaires sont rémunérés sur les actes qu’ils passent.

Bonne chance.

Paul

Bonjour,

A ce jour, j’ai une maison de ville en Haute Normandie d’une valeur de 120 000E avec un crédit hypothèquaire restant de 70 000E.

Je veux faire bâtir une maison dans la même région pour laquelle j’ai déjà le terrain. Cependant, j’ai besoin de l’argent de la vente de la maison pour pouvoir bâtir.

Je souhaite conserver mon prêt actuel (taux d’intéret bas).

Ainsi, dès lors que j’aurai vendu la maison, l’hypothèque peut elle être transférrée d’une maison construite à un projet de maison à bâtir? Car le délai de construction de mon construteur est de 14 mois.

Vous remerciant par avance de votre réponse,

Sincères salutations,
Julien ROME

Votre commentaire.

Monsieur,

Me basant sur la législation belge cela me semble parfaitement réalisable.
Je ne puis toutefois pas me prononcer sur les pratiques en France.

Il semble que vous devrez recourir à un crédit pont (appelé je pense crédit relais en France) d’une durée de +/- 15 mois pour financer le coût de la construction en attendant la vente.

Je rappelle le principe du transfert d’hypothèque : il ne s’agit pas d’un nouveau crédit mais de la substitution d’une garantie hypothécaire par une autre sans que cela ait un impact quelconque sur le crédit en cours lui-même. Un transfert n’apporte donc pas de cash et dans votre cas il ne peut être réalisé qu’une fois la cosntruction terminée ou du moins fortement avancée.

J’ignore les implications fiscales éventuelles pour les opérations réalisées en France.

Paul H.

bonjour, nous avons acheter une maison en 2005 et avons emprumpter 141000euros avec hypotheque aujourd hui il nous reste 130000 euros a remboursser nous voudrions faire un transfert d hypotheque sachant que nous avons trouver un acquereur a 161000 euros net vendeur donc pour nous et il y a en plus 8000 de frais d agence et 10000 de frais de notaire donc les acheteur payerer au total 179000 euros notre maison et nous nous avons trouve une maison dans un autre departement a 140 000 euros net vendeur + 10000 de frais d agence et 10000 de frais de notaire donc elle nous revient a nous a 160000euros l anne de construction des maisons sont equivalente de 2004 toute les deux la notre est mitoyenne et c est un t4 avec 120 m2 de terrain la nouvelle est un t 6 individuel avec 1200 m2 de terrain penssez vous que le transfert d hypotheque serai accorder ?
quelles sont les conditions pour qu il soit accepter
je vous remerci beaucoup cdm.

Votre commentaire.

Bonsoir,

Il est difficile de me prononcer. Si je comprends bien il s’agit d’une situation française à régler en droit français.

En droit belge cela devrait marcher. Je ne connais toutefois pas les pratiques françaises, ni le régime légal français.

Regrets.

Paul

Votre commentaire.
Bonjour,

Si je vends mon bien actuel pour construire une nouvelle habitation,
Quel est le délai raisonnable pour un transfert d’hypothèque ?

Bonjour,

Si je vends mon bien actuel pour construire une nouvelle habitation,
Quel est le délai raisonnable pour un transfert d’hypothèque ?

Votre commentaire.

Eric,

Il n’existe pas de réponse universelle. Chaque entreprise hypothécaire et chaque notaire aura son appréciation du délai raisonnable.

En effet l’acte de transfert d’hypothèque contient l’affectation hypothécaire du nouveau bien et la mainlevée relative au bien vendu.

Dans votre cas (construction) vous pourriez transférer l’hypothèque dès que vous deviendrez propriétaire du terrain. Les fonds peuvent le cas échéant être remis en dépôt chez le prêteur qui les redécaissera au fur et à mesure de l’évolution des travaux de construction.

Un délai de 3 mois entre la vente de votre bien actuel et l’acquisition du terrain destiné à la construction permettant le transfert d’hypothèque me semble un maximum. Les fonds du crédit doivent alors être versés sur un compte rubriqué chez votre notaire, mais vous devrez bien entendu continuer à payer les charges du crédit, celui-ci n’atant pas interrompu.

Paul

Bonjour,
connaissez vous les règles d’évaluation d’un usufruit de parts sociales ?

Est ce une règle comparable à celle usitée pour les droits d’enregistrements ( valeur locative * coëfficient dépendant de la durée ) qui pourrait s’exprimer en “dividendes attendus * durée de l’usufruit”.

Comment alors déterminer les dividendes attendus ?

Merci d’avance
Philippe

Votre commentaire.

Philippe,

Malheureusement non. Cette question sort de mon domaine de compétence. Regrets.

Paul

bonjour,
avec mon mari (marié sous le régime de la communauté) , nous avons acquis en 2000 une maison familiale. En 2004, nous avons acheté une deuxieme maison, que nous louons à des locataires via un bail depuis 2004.
Nous avons décidé de nous séparés par consentement mutuel et dans les premieres conventions (qui ne sont pas encore signées) il etait stipulé que la 1ère maison (achetée en 2000,) revenait a mon ex mari et la seconde (avec les locataires) me revenait à moi, bien sur en faisant le rachat pour chacun sur base de la valeur vénale.
Tout ce passait bien sauf que mon ex mari a décidé de mettre la maison qui lui revenait en vente ( compromis signé depuis 15 jours) et donc maintenant ca bloque au niveau des rachats car la banque refuse la mainlevée sur l’hypotheque de ma future maison, car ils estiment que seule je ne peux pas devenir propriétaire du bien (malgré les baux via locataires qui assument l’entiereté du crédit hypothécaire).
La banque veut récuperer une partie de la vente du premier bien en garantie du credit de la deuxième !! Mon ex mari n’est pas d’accord vu que la vente de sa maison devait lui revenir après remboursement de son credit hypothécaire .
Que puis je faire pour pouvoir racheter la maison qui me revient ? transfert d’hypothèque ? garantie via mes parents qui sont eux aussi propriétaire ??? comment procéder ??
merci d’avance

Votre commentaire.

Laetitia,

Je suppose que vous avez souscrit deux crédits hypothécaires, le premier en 2000 pour votre logement et le second en 2004 pour la maison de rapport. Je suppose qu’à l’occasion de la réalisation du second crédit hypothécaire la banque a pris inscription hypothécaire en premier rang sur la maison de rapport et en second rang sur le logement familial.

La banque a donc le droit de demander un remboursement partiel sur le second crédit dans la mesure où elle estime les garanties réelles et/ou la capacité de remboursement insuffisantes.

Il est toutefois possible de négocier le remplacement de l’inscription en second rang sur le logement par une inscription sur un immeuble appartenant à vos parents, qui deviendraient ainsi tiers affectants hypothécaires. En d’autres mots ils apportent une garantie réelle ou immoblière sans être qualifiés de coemprunteurs. Cela peut se réaliser par voie de transfert d’hypothèque partiel puisque l’hypothèque sur la maison de rapport subsiste. Toutes les banques n’acceptent toutefois pas une garantie apportée par un tiers.

Il faut absolument renégocier sur ces bases avec vos parents et la banque en question. Bonne chance.

Si la banque n’accepte pas il faudra envisager un refinancement auprès d’une autre banque, ce qui risque d’être plus coûteux sauf si le taux d’intérêt proposé est inférieur.

Paul

Bonjour,

je voudrais vendre un appartement pour lequel j’ai un crédit qui doit durer encore 9 ans. A priori, je ne souhaite pas racheter un autre bien. Comment cela se passera-t-il avec cet emprunt ?

Votre commentaire.

Linda,

Comme le crédit hypothécaire grève encore l’appartement le compromis stipulera que tu vends ‘pour quitte et libre” et non “quitte et libre de toutes dettes”. Le mot “pour” signifie que le notaire s’engage à libérer l’hypothèque en prélevant sur le prix de vente (à l’occasion de la passation de l’acte de vente notarié) le solde à rembourser au créancier hypothécaire. Ce dernier s’engage à son tour à signer l’acte de mainlevée (= radiation) de l’inscription hypothécaire moyennant paiement effectif par le notaire du solde communiqué par le créancier hypothécaire. Le notaire prend donc tout en charge.

Il est évident que le prix de vente (acompte compris) doit suffire à rembourser le solde du crédit. L’acompte restera bloqué à l’étude jusqu’à le vente notariée.

Paul

Bonjour Monsieur Heymans,

Nous allons vendre un terrain et nous allons acheter un autre et construire ensuite. Nous avons déjà signé les compris de vente pour les deux terrains. L’ancien et le nouveau crédit sont consentis par la même institution financière. Afin de limiter les frais, nous souhaitons demander un transfert d’hypothèque. Cependant, nous avons quand même quelques questions :

- A qui nous devons nous adresser afin de demander le transfert d’hypothèque (à la banque? au notaire ?)

- La banque peut-elle refuser le transfert d’hypothèque ?

- Puisque il a eu lieu un transfert d’hypothèque, le crédit actuel n’est pas remboursé, et donc à qui revient le produit de la vente du terrain ?

Sur un site d’Internet on peut lire ceci :
Si le montant demandé à l’institution financière au moment de la nouvelle acquisition est supérieur au montant initial, il peut y avoir un transfert de l’hypothèque pour l’ancien crédit, et une nouvelle hypothèque pour les montants complémentaires: cette solution permet de limiter les frais de la constitution de la nouvelle hypothèque en ne payant les droits fiscaux d’enregistrement et d’hypothèque que sur les nouveaux montants. L’opération globale sera quand même bien moins chère que s’il n’y avait pas eu de transfert.

J’abuse de votre générosité, mais je ne comprendre rien, veuillez m’expliquer cela avec un petit et simple exemple SVP ?

Merci d’avance,

Cordialement,

M. Henry

Cher Monsieur, j’essaie de résoudre une question concernant l’emprunt hypothécaire lié à l’achat d’une nouvelle maison.

Je vis actuellement chez mon compagnon (cohabitant légal) qui a fait l’acquisition en 2003 d’un bien pour lequel il a (à son seul nom) un emprunt hypothécaire.

Nous venons d’acheter une nouvelle maison ensemble (stade de l’offre contresignée et bientôt compromis) et avons mis la maison où nous vivons actuellement en vente.

Apparemment, il serait plus intéressant de procéder à un transfert de l’hypothèque existante, de maintenir l’emprunt (éventuellement même avec une reprise d’en cours) et de conclure un nouvel emprunt pour la différence. Ceci nous permettrait de bénéficier de la déduction sous l’ancien régime et de la nouvelle législation.

Qu’en pensez-vous, est-ce réellement plus intéressant que de recommencer un nouvel emprunt complet (partie hypothèque et partie mandat pour limiter les frais) ? Sachant que mon compagnon est le seul à pouvoir déduire le premier emprunt dont les taux sont un peu moins intéressants que ce que nous pouvons trouver sur le marché actuellement ?

Si nous maintenons le premier emprunt, l’opération se ferait avec deux organismes différents, le premier ne présentant pas les meilleurs taux et le deuxième acceptant le 2d rang.

Je vous remercie d’avance pour tout conseil avisé que vous pourriez me fournir en la matière et sur ce cas précis.

Bien cordialement,
Catherine

Votre commentaire.

A M. Henry

Le transfert d’hypothèque se définit comme la substitution d’une garantie hypothécaire (p.e. terrain à bätir à Wavre) par une autre (p.e. terrain à bâtir à Limelette). En principe le crédit lui-même n’est pas impacté.

Votre cas me semble simple dans la mesure où les deux compromis (achat et vente) sont signés. Si les actes d’acquisition et de vente passent le même jour il faut bien entendu signer l’acte de transfert en même temps. En effet l’acte de transfert d’hypothèque contient à la fois la mainlevée de l’inscription relative au terrain vendu que l’affectation hypothécaire du terrain acquis. Ainsi vous éviterez le recours à un crédit pont.

Les frais d’acte de transfert sont inférieur à ceux d’un nouvel acte de crédit dans la mesure où le droit d’enregistrement de 1 % appliqué à l’affectation hypothécaire n’est pas dû une seconde fois; en outre comme le crédit en cours n’est pas remboursé anticipativement il n’est pas réclamé d’indemnité de remploi (3 mois d’intérêts sur la somme remboursée à titre de dédommagement). Il faut toutefois tenir compte des frais de dossier éventuels et comparer les conditions (surtout la nature et le niveau du taux) du crédit en cours aux conditions du jour.

Il faut s’adresser à sa banque qui est libre ou non d’accepter en vertu de ses critères d’acceptation le transfert d’hypothèque. Si la banque accepte le transfert d’hypothéque elle établirs le projet d’acte et le transmettra à votre notaire.

Le produit de la vente du terrain vous revient intégralement puisque le transfert d’hypohèque vous permet de continuer le crédit en cours.

Si naturellement vous devez recourir à un crédit complémentaire (p.e. prix du terrain à acquerir supérieur à celui du terrain vendu, frais de notaire, etc … à défaut de fonds propres) il faut négocier un complément avec mandat hypothécaire (acte nettement moins coûteux) dans la mesure oü les crédits “terrain” ne bénéficient d’aucun avantage fiscal dans le cadre de l’impôt des personnes physiques.

Paul

Votre commentaire.

Madame,
Catherine,

Merci de votre excellente synthèse.

A priori le cumul des deux fiscalités dans le chef de votre compagnon par la voie du transfert d’hypothèque est un avantage.

Vous devriez intervenir à cet acte de transfert d’hypothèque au moins comme affectante hypothécaire. Même si vous deveniez par la même occasion co-emprunteuse soldiaire l’administration fiscale n’admettra pas
la déduction fiscale classique dans votre chef dans le cadre de l’emprunt de 2003.

Il faut néanmoins tenir compte d’autres paramètres comme les conditions de taux et les frais d’acte.

Il faut chiffrer la différence de taux sur la période restant à courir.

Le montage proposé entraine des frais (dégressifs) pour 3 actes notariés :
transfert d’hypothèque, affectation hypothécaire et mandat hypothécaire et probablement des frais de dossier importants réclamés par les organismes prêteurs.

Il n’est absolument exclu que l’avantage fiscal apporté par le transfert d’hypothèque soit annulé par le différentiel de taux et les frais.

Si vous parvenez à négocier une partie importante avec mandat hypothécaire le transfert d’hypothèque risque effectivement de devenir une complication (2 organisme et deux rangs) sans plus-value financière.

Tout dépend bien entendu des montants en jeu.

N’oubliez toutefois que la charge annuelle da la partie avec affectation hypothécaire doir représenter au moins 7.500 € afin de remplir deux fois la corbeille de 2.770 € indexée pour la première période de 10 ans. L’inflation risque de redémarrer dès reprise économique.

Paul

Monsieur,

Ma compagne et moi même (pas de cohabitation légale et deux enfants) avont comme projet l’achat d’une maison au revenu cadastral inférieur à 750€. Nous sommes propriétaires depuis 2003 d’une maison que nous comptons mettre en vente( manque de place) dès notre coup de coeur trouvé. Nous avon pris rendez vous avec notre banque la semaine dernière afin de connaitre notre capacité d’emprunt sachant que notre futur bien sera de valeur supérieur à notre bien actuel, les formules proposées par notre banquier étaient les suivantes : emprunter la totalité de la valeur d’achat de notre nouveau bien avec une formule accordéon jouant sur la durée, soit taux variable, soit, taux fixe, son intéret allait plutot sur le taux accordéon qui selon lui était le plus favorable vu la conjoncture actuelle. Il m’a aussi expliqué savament(un peux trop d’ailleur) qu’actuellement les taux étaient plus bas qu’au moment de ma contaction d’emprunt initial, mai sque le montant que je devrais rembourser serait plus élevé à valeur d’emprunt égale…pour des raison de prise de risque plus élevées pour la banque car risque de hausse des taux supérieure à +3-3 en variable annuel.
en aucun cas, il ne m’a été suggéré le transfert d’hypothèque (stratégie ou simple oubli difficile à dire).
Bref si je vous parlait du revenu cadastral en début de message, c’est que mon banquier m’a aussi dit de me méffier de calà, car le cadastre vérifierait systématiquement tout les biens vendu sous cette condition afin d’en réévaluer le montant ?
J’ai recontacté mon banquier ce jour afin de lui poser la question de l’intéret d’un transfert d’hypothèque sur mon futur bien et il m’a dit que ce serait peut-être en effet plus intéressant, quels pièges sont à éviter? Le sfrais demandés peuvent ils être tels que cette formule soit moins intéressante que de réemprunter la totalité?
Pour information région Brabant-Wallon
valeur du bien vendu estimé : +/- 270000€
valeur du bien envisagé (en vue) : 280000€ droits à 6 % (quel serait le montant total avec frais)sachant que le calcul ne se limite pas à additionner les 6%?
Merci pour vos lumières

Votre commentaire.

Sébastien,

Le transfert d’hypothèque se définit comme la substitution d’une garantie hypothécaire par une autre sans influence sur le crédit lui-même.

Un acte de transfert d’hypothèque entraine les frais suivants :
* frais d’acte de transfert d’hypothèque = frais d’acte de crédit
hypothécaire diminués de 1 % du capital faisant l’objet du transfert (=
droits d’enregistrement qui ne sont pas dus une seconde fois)
* frais d’acte de mainlevée (radiation de l’inscription hypothécaire relative
à votre habitation actuelle)
* indemnité de remplo sur le crédit en cours : néant puisque le crédit
n’est pas remboursé anticipativement
* frais de dossier réclamés par la banque.

Un nouveau crédit implique les frais suivants :
* frais d’acte de nouveau crédit
* frais d’acte de mainlevée
* indemnité de remploi : 3 mois d’intérêts sur le capital remboursé
* frais de dossier réclamés par la banque.

La comparaison doit en outre être nuancée en fonction
* du différentiel de taux
* de la fiscalité applicable : la fiscalité classique applicable aux CH
antérieurs au 01/01/2005 (= hypothèse du transfert d’hypothèque) est
moins intéressante que la nouvelle fiscalité applicable aux CH conclus
depuis le 01/01/2005 (hypothèse du remboursement du crédit en cours
et conclusion d’un nouveau crédit pour l’acquisition de la nouvelle
maison.

Votre banquier a raison de vous mettre en garde contre les risques d’application du taus réduit de 6 % eu égard e.a. à la valeur estimée de 280.000 €. Les revenus cadastraux n’ont plus été revus depuis 1975; ils ont été simplement indexés. Cette habitation a probablement été rénovée depuis 1975.

Si je comprends bien votre habitation actuelle sera vendue ultérieurement. Si vous en êtes encore propriétaires au moment de l’acquisition de la nouvelle vous paierez 12,50 % de droits d’enregistrement et obtiendrez probablement la restitution de 6,5 % après la vente du premier bien.

Je vous suggère de contacter votre notaire pour fiare valider et chiffrer de manière précise tous ces points avant de recontacter votre banquier.

Paul