TaxTalk

Dit klopt omdat men vroeger gebruik maakte van bouwsparen en langetermijnsparen in de aangifte voor de hypothecaire lening van de enige woning.

De woonbonus is nu ingevoerd en is veel voordeliger. Of heb ik het verkeerd voor?

U heeft volledig gelijk ; de nieuwe woonbonus is om verschillende redenen voordeliger dan de oude belastingvermindering bouwsparen.
In het oude systeem wordt rekening gehouden met een fictieve schijf in kapitaal die lager kan uitvallen dan het kredietbedrag ; het in te brengen kapitaal wordt beperkt in functie van het inkomen met een absoluut plafond van 1.950 € ; de interesten worden afzonderlijk ingebracht ; enz…
Herlees misschien mijn bijdrage die ik intussen wat bijwerkte.
Hartelijk bedankt voor uw reactie.

Stel koppel heeft bestaande woning belast met een hypothecaire lening. Dit koppel koopt een nieuwe woning. Hiervoor gaan ze ee nnieuw krediet aan waarbij de hypotheek wordt overgedragen van de oorspronkelijke naar de nieuwe woning. Binnen datzelfde jaar verkoopt het koppel de oorspronkelijke woning en lost dan ook de oorspronkelijke woning af. Kan het koppel genieten vd nieuwe woningfiscaliteit voor de lening mbt aankoop nieuwe woning hoewel er geen nieuwe hypothecaire inschrijving is maar wel een kreietoverdracht?

Vriendelijke groeten,
Lieven

Nieuw krediet en hypotheekoverdracht gaan moeilijk samen. Ik zie maar één uitzonderlijke hypothese : een kredietopening, al dan niet gewaar-borgd door een hypotheek voor toekomstige schuldvorderingen, waarop al een flink stuk werd terugbetaald. De akte van hypotheekoverdracht moet dan ondertekend worden op de dag van de aankoop van de nieuwe woning en tegelijkertijd kan een nieuw bijkomend onderhands voorschot of krediet worden ondertekend voor die aankoop. Betreft het een bouw dan zullen de fondsen in schijven worden vrijgegeven naargelang van de vor-dering van de werken. Een hypotheekoverdracht bestaat burger-rechtelijk uit de combinatie van :
* een opheffing-doorhaling van de inschrijving van de verkochte/te ver-
kopen woning
* een hypotheekstelling met nieuwe inschrijving op de aangekochte wo-
ning.

Uw opmerking over de uitgestelde verkoop is volledig terecht. Het koppel heeft tot 31 december van het jaar volgend op het nieuwe krediet voor de notariële verkoop van de oude woning voor zover het kan bewijzen dat het in het jaar van het nieuwe krediet de oude woning te koop heeft gesteld. In deze hypothese geniet het koppel de nieuwe fiscaliteit “enige & eigen woning. Wellicht kan een dubbele verhuis worden vermeden maar zal een overbruggignskrediet nodig zijn.

Eerder een vraagje over de nieuwe hypo-aftrek. Stel een koppel heeft een hypothecaire lening afgesloten in 1999 en trekt kapitaal/intrest af volgens het oude systeem. In 2006 werd er een (relatief) kleine extra hupothecaire lening afgesloten gewaarborgd door hypoth. inschrijving bij dezelfde bank als de eerste lening(doel : verbouwing). Kunnen zij nu kiezen voor het nieuwe stelsel van aftrekken ? En begint de termijn van 10 j met verhoogde aftrek te lopen in 2006 of in 1999 ? Ik heb grote twijfels ??? Bedankt !

Bert,
Ik ben pas enkele dagen terug uit verlof, vandaar mijn laattijdige reactie.
De herstelwet van 27/12/2005 voerde een keuzerecht in :
* ofwel voor beide kredieten onder het oude fiscale stelsel op beperkt tot het plafond 1999, weliswaar geîndexeerd ;
* ofwel voor het bijkoemde krediet alleen onder het nieuwe stelsel.
Deze keuze moe(s)t in uw voorbeeld gemaakt worden in de aangifte 2007/inkomsten 2006 door de correcte rubriek in te vullen en de vereiste attesten bij te voegen (basis- en betalingsattest van he bijkomend krediet alleen. Hoewel dit bijkomend krediet relatief klein is kan de jaarlast hoog zijn zo de duur ervan kort is.
Eigenlijk beide hypoteses te berekenen op een tax-simulator.

Wij hebben in 1999 een kredietopening afgesloten voor 30 jaar. Wij hebben dan een budget opgenomen dat wij op 13 jaar afbetalen. Nu gaan we een nieuwe woning bouwen. Kunnen wij het afgelost krediet opnemen voor deze woningwissel? Onze bank stelt dat wij het reeds afbetaalde bedrag opnieuw kunnen opnemen in de vorm van een nieuwe lening aan de huidige rentevoeten, maar dat we dan geen registratiekosten moeten betalen.
Het probleem dat zich nu stelt is dat we voor 6 jaar 2 leningen moeten afbetalen en wij gingen er van uit dat we het oorspronkelijke betalingsschema konden herstarten gedurende 13 jaar? Zijn beide oplossingen mogelijk?

Dirk,
Ik ben pas terug uit vakantie en ontdek pas nu je vraag, die meer uitstaans heeft met burgerlijk dan met fiscaal recht.
Ik heb begrepen dat je een eerste voorschot opnam in 1999 met een duurtijd van 13 jaar op je kredietopening met een looptijd van 30 jaar.
In het raam van de kredietopening kan je inderdaad een nieuw voorschot opnemen tot beloop van het afgelost bedrag. Dit voorschot is onderhands en daarop worden geen registratierechten geheven. Ik veronderstel dat je op een bepaald ogenblik je huidige woning zal verkopen (waarschijnlijk wanneer de nieuwbouw af is). Op dat ogenblik ga je over tot een hypotheekoverdracht, die een opheffing-doorhaling inhoudt van de hypothecaire inschrijving op je huidige woning en een hypotheekstelling met nieuwe hypothecaire inschrijving op je nieuwbouw. Hierbij is het registratierecht van 1,00 % voor hypotheekstelling niet opnieuw verschuldigd. Een hypotheekoverdracht heeft geen impact op de onderliggende lening. Dit belet niet dat je aan je bank kan vragen de lopende lening te verlengen in onderling overleg om de maandlast draaglijker te maken, maar dat zou wel rentevoetimplicaties kunnen hebben [rentepeil, vast>(

In 2005 kocht ik een woning. Hiervoor ging ik dan ook een hypothecair krediet aan. Nu overweeg ik die woning te verkopen. Gezien de gunstige rentevoet ten tijde van de aankoop zou ik de bestaande lening graag laten verder lopen.

Wordt bij een hypotheekoverdracht het nog openstaande saldo in mindering gebracht van de verkoopprijs of beschik je over de volledige verkoopprijs om een nieuwe woning/bouwgrond aan te kopen?

Bijvoorbeeld:

- Aankoop woning: 165.000 EUR waarvan 100.000 EUR eigen middelen en 65.000 EUR lening.
- Aankoop bouwgrond: 125.000 EUR
- Verkoop woning: 200.000 EUR

Zou ik in bovenstaand scenario de 200.000 EUR kunnen gebruiken voor de aankoop van de bouwgrond of heb ik slechts 135.000 EUR (200.000 - 65.000) ter beschikking?

Joris,

Je vraag omvat burgerrechtelijke en fiscale aspecten.

Ik geraak trouwens niet goed wijs uit de bedoeling en de timing.
Wanneer ga je je huidige woning verkopen? Vóór of na de aankoop van de bouwgrond? Binnen welke termijn ga je bouwen? Waar ga je wonen tijdens de bouwfaze? Is een overbruggingskrediet vereist?

Ik kan pas ten gronde antwoorden wanneer ik over meer gegevens beschik.

Ik kan nochtans nu reeds stellen dat een hypotheekoverdracht van een woning op een bouwgrond burgerrechtelijk en notarieel mogelijk is, maar dat de fiscale voordelen voor een “enige & eigen woning” vervallen want een bouwgrond is nu eenmaal geen woning!

Paul

Paul,

Bedankt voor je reactie…ik probeer één en ander te verduidelijken:

- De bedoeling: omwille van een aantal redenen zie ik het niet meer zitten om de huidige woning te bewonen.

- Timing: ik zou de bouwgrond eerst aankopen en vervolgens de woning verkopen. Hiervoor zal wellicht een overbruggingskrediet nodig zijn. Waarom eerst aankopen? Het lijkt me bijzonder moeilijk om ervoor te zorgen dat de aktes van verkoop en aankoop op dezelfde dag vallen wanneer je de woning eerst verkoopt.

- Termijn bouwen: dit hangt af van de opbrengst van de verkoop en de hoeveelheid eigen middelen op dat moment. Indien mogelijk zou ik op redelijk korte termijn beginnen met een ruwbouw winddicht. (bvb. 1 jaar - 1,5 jaar)

- Wonen tijdens de bouwfase: bij m’n ouders

Hopelijk beschik je hiermee over de nodige gegevens.

Ik begrijp in elk geval dat het fiscale voordeel met deze stap vervalt. Wat ik vooral wil weten is of je bij een hypotheekoverdracht kunt beschikken over de volledige verkoopsom van je huis of het openstaande bedrag van de lening hiervan wordt afgetrokken.

Joris,

Bij een hypotheekoverdracht blijft het krediet gewoon verder lopen.
De hypotheek op de huidige woning wordt doorgehaald en op de bouwgrond wordt een nieuwe hypotheek genomen. De bouwgrond moet in jouw geval minstens 65.000 € bedragen (= oorspronkelijk kredietbedrag).

Door die hypotheekoverdracht kan je beschikken over de volledige verkoopprijs van de huidige woning precies omdat het krediet gewoon verder loopt. Die hypotheekoverdracht kan gebeuren zodra je eigenaar wordt van de bouwgrond maar ten laatste ter gelegenheid van de verkoop van je huidige woning vermits de hypothecaire inschrijving erop moet worden doorgehaald in het voordeel van de nieuwe koper. Zolang de hypotheekoverdracht niet getekend is moet het voorschot betaald bij de de odnertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst bij de notaris worden geconsigneerd.
Het saldo ontvang je dan bij de verkoop en hypotheekoverdracht.

Paul

Beste Paul,

Wij hebben sinds 1998 een woningkrediet (wk) lopende en dit nog tot 2012, waarbij tot dat ogenblik onze fiscale mogelijkheden op hun maximum zitten. Blijft daar nu nog ca 25K euro kapitaal van terug te betalen.
We staan nu echter op het punt om een installatie te laten bouwen met fotovoltaische zonnepanelen voor een totale investering van ca 14K euro, welke in principe perfect zou kunnen opgenomen worden in een wk.

Ik weet ondertussen dat ik de terugverdientijd van de installatie bijna kan halveren door een wk aan te gaan in het “nieuwe” systeem (via dus de fiscale gunstmaatregelen), waarbij de spaarcenten dan ook nog verder blijven opbrengen.

Mijn idee: het huidige wk afkopen (wetende dat dit afkoopkosten heeft), een nieuw wk afsluiten (dus ook naar notaris e.d.) waarin we het huidige openstaande bedrag (25K) terug verwerken en daar bovenop bijv 10K voor de investering van de panelen.

Als ik de omzendbrief van 17/7/07 lees, lijkt dit (1-malig) mogelijk, doch erg duidelijk is het me zeker nog niet.
Kan je dit al dan niet bevestigen ?

Bij voorbaat dank voor uw antwoord.

Beste Kathleen,

Vanuit burgerrechtelijk standpunt moet je eerst nagaan of het woonkrediet van 1998 een kredietopening is, waarbij je nu een nieuw bedrag kan opnemen via een kosteloze onderhandse kredietovereenkomst krachtens de bestaande hypotheek.

In feite wens je een bijkomend krediet aan te gaan. Dat bijkomend krediet kan de nieuwe gunstige fiscaliteit “enige & eigen woning” genieten als je geen beroep meer doet op de klassieke fiscaliteit voor het lopende krediet, dat nog ongeveer 4 tot 5 jaar loopt.

Een herfinanciering van het saldo krachtens de bestaande hypotheek bij dezelfde financiële instelling of via een nieuwe hypotheek bij een andere instelling (een hypothecair mandaat volstaat fiscaal niet !) verandert hier niets aan. Deze laatste hypothese is trouwens een kostelijke operatie (nieuwe aktekosten, wederbeleggingsvergoeding, …) en de kredietinstelling is sowieso verplicht de opsplitsing te maken tussen de herfianciering en bijkomend krediet.

Cumul van beide kredieten onder de nieuwe fiscaliteit is in geen van beide hypotheses mogelijk want het gaat hier niet over een hypotheekoverdracht (= vervanging van een onroerende waarborg door een andere) maar over een bijkomend krediet dat al dan niet gepaard gaat met een herfinanciering..

De mensualiteit van een hypothecair krediet van 10.000 € op 10 jaar zal zeer laag uitvalen, in voorkomend geval nog te verdelen over 2 personen.

Je zal dus moeten afwegen of de voortzetting van de klassieke fiscaliteit op het lopende woonkrediet met saldo van 25.000 € voor een periode van 4 tot 5 jaar opweegt tegen de nieuwe fisclaiteit voor 10 à 14.000 € op 10 jaar.

De aangerekende rentevoet lijkt mij bijkomstig rekening houdend met de zeer korte looptijden. De mensualiteit is dan overwegend samengesteld uit kapitaal.

Paul

Beste Paul,

Naar aanleiding van uw antwoord aan Kathleen (23/11/2007) een enigsinds gelijkaardig scenario.

In 1989 hebben wij (mijn vrouw en ikzelf) een hypothecaire kredietopening aangegaan voor de bouw van onze woning. De laatste afbetaling is voorzien voor binnenkort zijnde 05/2008.

Onze bankinstelling heeft ons reeds enkele malen erop gewezen dat wij tot maximaal het oorspronkelijk geleende bedrag kunnen heropnemen en dit gepaard gaande met bijzonder weinig kosten (geen nieuwe notariële akte, geen schattingkosten, enz… .).De hypothecaire inschrijving loopt volgens hen nog 12 jaar… .

Net zoals Kathleen zijn wij erg geïntersseerd in de plaatsing van zonnepanelen…. .

Kunnen wij dergelijke ‘ heropneming ‘ fiskaal inbrengen onder de ‘aftrek voor enige woning’ ? In de voorwaarden hiertoe staat immers dat de hypothecaire lening moet dateren van na 1/1/2005. Hierbij las ik ( in Testaankoop) dat de datum van de notariële akte hiervoor telt !? Aangezien er allicht in dit geval geen nieuwe akte is vermoed ik hier een probleem… .

In bevestigend geval zou dit aldus betekenen dat ons enkel nog de mogelijkheid rest om een volledig nieuwe hypotheeklening ( met bijhorende kosten) af te sluiten (al dan niet bij diezelfde bankinstelling) ?!.

Alvast bij voorbaat bedankt voor uw reactie.

Met vriendelijke groeten

Yvan

Yvan,

De techniek van de kredietopening werd precies uitgewerkt om latere wederopnames toe te laten. In de hypothese van een notariële kredietopening geldt voor de datum van de wederopname niet de datum van de oorspronkelijke notariële kredietakte maar wel die van de onderhandse wederopnameovereenkomst die wel een minimumlooptijd moet hebben van 10 jaar. Het krediet dat je zal aangaan bvb. in juni 2008 valt dus automatisch onder de nieuwe regeling “enige & eigen woning” ingevoerd per 01/01/2005.
Bij je aangifte 2009 (inkomsten 2008) mag je beide kredieten alleen fiscaal inbrengen zo de wederopname pas plaats heeft wanneer je lopend krediet eerst volledig terugbetaald werd; zie hieromtrent mijn bijdrage over de 5 cumulgevallen van einde 2007.

Paul

Paul,

Dit is wat ik wou weten. Bedankt voor uw antwoord !

Met vriendelijke groeten.

Yvan

Hoi,
Hier een moeilijke, of niet ?
In mei 2003 heb ik een woning aangekocht als alleenstaande.
Hierbij een lening van 37.000 euro afgesloten.
Intussen ben ik gehuwd en heb een compromis getekend om de woning te verkopen en een andere woning te kopen.
Wat doe ik het best ? de hypotheek op de eerste woning laten schrappen of deze overdragen naar de nieuwe woning.
De eerste woning staat op mijn naam, de tweede woning staat op onze beide namen.
Wat met oude en nieuwe belastingaftrek, als ik de hypotheek overzet, onder welk regime val ik dan en doe ik hier nadeel bij ?
Als ik de lening overzet, kan ik dan de bestaande rentevoet behouden ?
Hoe kan ik het best bijlenen indien ik dit zou doen of beter de 37.000 euro behouden ?

Een hoop vragen, misschien weet iemand antwoorden ?

Groeten,

Bart

Bart,

Bij een hypotheekoverdracht wordt alleen de ene hypothecaire waarborg vervangen door de andere wat heeft geen invloed op de lening die gewoon verder loopt.
Het belastingregime blijft dus ongewijzigd en dat is minder gunstig dan het nieuwe.
Voordelig is wel dat je niet opnieuw het registratierecht van 1 % voor hypohteekstelling moet betalen noch de wederbeleggingsvergoeding (een vorm van schadeloosstelling) van drie maand rente op het terug te betalen saldo.
Je echtgenote zal moeten tussenkomen als hypotheekstelster in de akte van hypotheekoverdracht.
De hypotheekonderneming beslist of je de bestaande (ik veronderstel gunstige) rentevoet behoudt.

Als je het bestaande krediet terugbetaalt dien je wederbelegging te betalen en nieuwe kredietaktekosten. Je geniet dan wel een fiscaal gunstiger regime.

Als je bijkomend wenst te ontlenen is een combinatie van hypotheekoverdracht en nieuw bijkomend hypothecair krediet de ideale oplossing omdat een circulaire van 17/07/07 toelaat de beide regimes te cumuleren. Zie mijn bijdrage over de 5 cumul-gevallen van september 2007.

Dien je niet bij te lenen dan vraag ik mij af of de keuze zoveel effect zal hebben want het oorspronkelijk kredietbedrag en dus zeker zijn saldo zijn toch wel erg klein.

Paul

Beste Paul ,
Even eerst mijn situatie schetsen.
We zouden 135K moeten lenen. Onze oude lening van 68K van voor 2005 is volgend jaar nog 50K openstaand, en dus 18K heropname.
De bank gaat er mee eens om de lening van ons appartement om te zetten naar de nieuwbouw.
Belangrijk: hypotheek wordt wel omgezet, maar afbetalingstermijn van de lening zal verlengd worden van nog 10 jaar naar 25 jaar, rente blijft 4%.

Weet er iemand of een hyp.lening van oude regime (voor 2005) bij pandwissel overgezet wordt op het nieuwe regime? Uit bovenstaande lijkt van niet, is dat altijd zo of zijn er uitzonderingen?

Tweede vraag die daaruit volgt: Hierboven staat reeds dat de “oude” lening en de nieuwe doorlopend cumulatief zijn. Dus mag ik op onze belastingsbrief de 2 inbrengen.
Vraag is dus: zal de nieuwe lening van 67K (=135K-68K) voldoen om de 10-jarige verhoogde aftrek te dekken?

Of zou ik hiervoor toch maar beter naar een Notaris gaan?

Gert,

De hypotheekoverdracht heeft alleen tot doel een hypothecaire waarborg te vervangen door een andere en heeft geen invloed op de lening die hetzelfde oude belastingregime zal blijven genieten, zelfs in de hypothese van verlenging.

De wederopname (18.000 €) en het bijkomend hypohtecair krediet (117.000 €), die het nieuw belastingregime “enige & eigen woning” genieten, volstaan ruimschoots voor de verhoogde aftrek gedurende de eerste 10 jaar in hoofde van beide partners. Voorwaarden zijn wel dat :
* het bijkomend krediet gewaarborgd wordt door een effectieve hypotheekstelling;
* dat jullie de huidige woning dit jaar nog verkopen of minstens te koop stellen en dan volgend jaar effectief verkopen.
Voor het eerste jaar is het mogelijk dat het plafond van 2 x 2.650 € = 5.300 € niet gehaald wordt als het bijkomende krediet te laat op het jaar afgesloten wordt.

Jullie kunnen inderdaad de cumul genieten oud en nieuw belastingregime dank zij de combinatie hypohteekoverdrahct en nieuwe bijkomende hypohtecaire kredieten. Zie hiervoor mijn bijdrage op taxtalk omtrent de 5 cumulgevallen van september 2007.

Veel succes met jullie nieuwe vastgoedoperatie.

Paul

Goedemorgen/avond Paul

Ben alleen !! een lening aangegaan van 105000 euro - heb nu nog ca 94000 euro te betalen. Wil graag samen met mijn vriendin bouwen. Hiervoor willen wij opnieuw 105000 euro lenen. Kan ik best hypotheekoverdracht doen of een nieuwe lening aangaan als je ervan uitgaat dat de oude rentevoet en nieuwe rentevoet dezelfde zijn ???
met andere woorden , heb ik meer voordeel aan het nieuwe belastingsregime of heb ik meer voordeel als ik bepaalde kosten niet moet betalen ???

Kan u mij hierbij helpen aub ???
dank bij voorbaat
pascal

indien het een oude lening is dan kan je een hypotheekoverdracht doen, dit is goedkoper dan een nieuwe, en je kan dan 2 x gebruik maken van de fiscale aftrekken : de oude lening op jouw naam en de nieuwe op beide namen en dit tot zolang de oude loopt

Jouw commentaar

Pascal,

Sorry voor dit laattijdig antwoord veroorzaakt door de 2 lange WE en de organisatie van de sociale verkiezingen binnen het bedrijf waarvoor ik werkzaam ben.
In jouw specifiek geval ben ik geneigd bij gelijkwaardige rentevoet een hypotheekoverdracht af te raden om twee redenen :
* de aftrek van de woonbonus slaat op een merkelijk hoger bedrag
* het nieuwe krediet maakt het mogelijk dat jullie beiden op de
woonbonus beroep doen wat neerkomt op de verdubbeling van de
aftrek.
Je kan ook hypotheekoverdracht en nieuw krediet combineren op voorwaarde dat de kredietbedragen voldoende hoog zijn.
Om mij daarover uit te spreken heb ik meer concrete cijfers nodig.

Vergeet ook niet de problematiek van een eventueel overbruggignskrediet want ik veronderstel dat jullie blijven wonen in de bestaande woning in afwachting van de voorlopige oplevering.

Vergeet tenslotte niet dat als je dat nieuwe krediet in 2008 afsluit je je huidige woning minstens moet te koop stellen vóór 1 januari 2009 (dit moet je kunnen bewijzen) en het effectief voor notaris verkopen vóór 1 januari 2010 of jij verliest de aanspraak op de woonbonus maar je vriendin niet als zij nog geen eigenares is van een andere woning.

Je meot dus met heel wat parameters rekening houden.

Veel succes.

Paul

Hallo Paul,
Graag had ik je advies over het volgende.

We willen ons huis verkopen ,en met een gedeelte van de verkoop een appartement kopen.Maar we hebben wel nog een hypotheek lopen van € 26000 tot mei 2014 onder het oude stelsel, wat lijkt jou het beste om te doen een hypotheekoverdracht of de lening vervroegd afbetalen?

Mvg
Jom

Jom,

Moeilijk om zeggen zonder precieze cijfergegevens.

In beide hypotheses moet de inschrijving op het huis doorgehaald worden; dit kost al gauw 500 €.

De kostprijs van een hypotheekoverdracht van 26.000 € raam ik op
1.200 €. De hypotheekoverdracht heeft wel voor gevolg dat een nieuwe inschrijving op het appartement wordt genomen die 30 jaar geldig blijft. Wens je dus het appartement binnen die termijn te verkopen moet je opnieuw doorhalingskosten betalen.

Daartegenover moet je het fiscaal voordeel stellen; ik veronderstel belastingvermindering op de kapitaalaflossingen die op het einde van het krediet belangrijk worden maar dit slechts gedurende 5 à 6 jaar.

Bij vervroegde terugbetaling ben je in principe ook een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd van 3 maand rente op de terugbetaalde som.

Het zou mij niet verwonderen dat het een nuloperatie wordt maar vervroegde terugbetaling is administratief natuurlijk heel wat eenvoudiger.

Paul

Beste paul,

In 2006 kochten wij een 2de woning aan Belgische kust
Onze 1ste woning was reeds in 2004 afbetaald.
Wij gingen een hypothecaire lening aan voor 2de woonst van 60.000€ op 10jaar aflossing

Wat is aftrekbaar.?
Volgens sommiggen enkel kapitaalaflossing met een maximum van 1950 per persoon? zonder 650 bij enige woning(is dit 2600 niet!)
Mogen wij ook intersten aftrekken?

Welke KI moet ingevuld worden?

Keuze is gelijk zegt men ,best het hoogste KI?

Zij de schuldsaldokosten ,oook aftrekbaar voor 2de woonst?

hartelijk dank

Eddy

Beste,

Misschien kan iemand ons een beetje verder helpen, want alleen geraken we er niet uit.
Ik heb in 2002 als alleenstaande een hypothecaire lening afgesloten volgens het oude systeem (en moet nog een zestal jaar afbetalen). In 2007 ben ik getrouwd (wettelijk steltsel met gemeenschap van goederen). Mijn man was, als alleenstaande, in 2006 een lening aangegaan volgens het nieuwe leningensysteem. We willen beide woningen houden. Nu we onze belastingaangifte eens goed bekijken, weten we niet goed meer wat gedaan.
Dit jaar vullen we nog een afzonderlijke aangifte in (2007 was het jaar van ons huwelijk), maar we komen al een eerste moeilijkheid tegen: mijn man moet invullen of zijn woning op 31 december van 2007 nog zijn enige woning was. Is dit zo? Of is hij voor de helft medeeigenaar van ‘mijn’ woning geworden waardoor ‘zijn’ woning niet meer zijn enige woning is?
Wat we volgend jaar zullen moeten doen is helemaal een raadsel. Moeten we beide leningen verdelen (elk 50 percent)? Moeten we kiezen tussen 1 van beide leningen? Of blijven we gewoon elk onze eigen lening invullen?
Alvast bedankt

Eddy,

Ik ga ervan uit dat jullie beide woningen zelf bewonen en dat jullie de tweede woning aan de kust niet verhuren.

In dit geval mogen jullie kiezen welke de eigen woning is, dus zoals je zegt die met het hoogste KI; dit mag je dan niet meer aangeven.

Het laagste KI moeten jullie dan wel aangeven in codes 1106 en/of 2106. De interesten kan je naar mijn mening aftrekken in codes 1146 en/of 2146 voor zover je het KI van de woning van kust aangeeft.

Voor de kapitaalaflossingen verwijs ik naar mijn recnet antwoord aan Denis: codes LTS 1358 & 2358 beperkt tot 1.950 € maximum per persoon, eventueel minder zo onvoldoende belastbaar inkomen (de fiscus kort automatisch in) op het volledige leenbedrag want de geïndexeere kapitaalschijf aangifte 2007 bedroeg 63.920 €.

Paul

Ingeborg,

Ik beschik over te weinig gegevens om je een correct antwoord te geven.

1) Welk onroerend goed bewonen jullie ? Dat aangeworven door jou in 2002 of dat aangeworven door je man in 2006 ?

2) Jullie zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel met gemeenschap van goederen.
Hebben jullie een huwelijkscontract gesloten ?
In bevestigend geval werden beide woningen of één ervan in de gemeenschap ingebracht ?

3) Hebben jullie daarna gevraagd aan de twee hypothecaire schuldeisers om de hypothecaire schuld van de andere echtgenoot te erkennen en hoofdelijk medeontlener te worden ?

In functie van je antwoord op deze vragen zal het fiscaal antwoord verschillend zijn ; erg eenvoudig is het dus niet.

Opgelet ik ben in het buitenland van 12 tot 15 juni en vanaf 24 juni tot 11 juli ek.

Paul

Beste Paul,

Bedankt voor de snelle reactie. Hopelijk hebt u genoeg aan de volgende antwoorden.
1) We bewonen het onroerend goed, aangeworven door mijn man in 2006, het andere is ons tweede verblijf.
2)We hebben een huwelijkscontract gesloten en hebben beide woningen en hypothecaire kredieten in de gemeenschap ingebracht.
3) Dit hebben we niet gedaan, dit is het eerste dat we hierover ‘horen’.
Alvast vriendelijk bedankt voor uw antwoord,
Ingeborg

Beste paul,

Het laagste KI is inderdaad deze van de 2de woning aan de kust.
En is voor eigen gebruik.
Wat mij wel opvalt is dat de belastingen vorig jaar ,aangifte 2007 aanslagjaar 2006,de ingevulde interesten in de vakken in codes 1146 en/of 2146 ,niet in rekening brachten?. Is dit omdat ik het hoogste KI van onze eigen woning thuis ,ingevuld had(vak 1106) en niet deze lagere van KI kust?
Was in vak 1106 = 640 €niet geindexeerd KI. Moet ik nu laagste KI ten bedrage van 496 €in vak 2106 invullen of in 1106?.
De aflossingen (kapitalen)bedroegen in 2006 maar 1980€, na verdeling /optimalisatie 1358 & 2358 1600€/380€.
Dit jaar bedraagt kapitaal meer dan 5000 €,maar met beperking kan ik dus maar
1358 & 2358 1950/1950 invullen of kan hier ook geoptimaliseerd worden?
Alvast bedankt voor de hulp bij deze materie.In belastinggidsen van test aankoop zowel 2007 als 2008 wordt hier niet over gesproken. Ook vindt U weinig of niets hieromtrent op internet. Klaarblijkelijk voor velen taboe.
Men spreekt steeds over enige/eigen woning voor aftrek hypothecaire lening met een minimum looptijd van 10j en een max aftrek 60.000(was bedrag in 2005) en nu met de geïndexeerde kapitaalschijf aangifte 2007, 63.920 €. bedroeg .

Eddy

Paul,
Nog een vraagje vergeten
Mag schuldsaloverzekering nog afgetrokkenworden bij 2de hypothecaire lening voor een 2de woning in de vakken 1351&2651?.of tellen deze niet meer mee?
Eddy

Beste Paul,

Een klein vraagje:
Wanneer men als 18-jarige studentenarbeid/vakantiewerk wil doen, moet men rekening houden met het aantal dagen (max. 23 dagen tijdens de maanden juli/aug/sept en max. 23 dagen tijdens de overige maanden). Wanneer zij meer dagen werkt dan toegestaan zal zij de RSZ-vrijstelling verliezen. MAAR mag ik (wanneer zij deze 23 + 23 dagen overschrijdt) deze arbeid nog beschouwen als studentenarbeid en dus de vrijstelling van 2210 € toepassen? (voor het berekenen van de nettobestaansmiddelen of zij al dan niet ten laste genomen kan worden bij de ouders…)

Alvast bedankt!

beste

in 2007 bezit ik een woning .Gezien deze oud is hebben wij besloten om een nieuwe woning te bouwen op het zelfde perceel .Dit werd toegestaan op voorwaarde dat de oude woning wordt afgebroken .Er werd een woonkrediet aangegegaan in 2007 ,de bouw werd getart ,en wij zijn voorlopig blijven wonen in de oude woning
Nu blijkt dat wij slechts van de woonbonus konden genieten indien de oude woning werd afgebroken tegen 31/12/2007
klopt dit ?

Ingeborg,

Voor de afzonderlijke belastingaangifte 2008/aangifte 2007 moet:
* je man, die reeds één keer de woonbonus “enige & eigen woning” genoot via de aangifte 2007/inkomsten 2006,
- de codes 1370, 1372 Neen & eventueel 1371 invullen voor het bedrag dat hij betaalde in 2007 voor de effectief bewoonde woning; door neen te antwoorden in code 1372 zal de woonbonus automatisch verminderd worden van 2.600 tot 1.950 €;
- de code 1100 voor de helft van het kadastrale inkomen van de effectief bewoonde woning niet invullen
- de code 1106 voor de helft van het kadastrale inkomen van het tweede verblijf invullen
* jij, die blijft vallen onder de klassieke aftrek,
- de codes 1358 (kapitaalaftrek) en eventueel 1353 (individuele levensverzekering) in regime lange termijnsparen
- de code 1100 voor de helft van het kadastrale inkomen van de effectief bewoonde woning niet invullen
- de code 1106 voor de helft van het kadastrale inkomen van het tweede verblijf invullen.

Voor volgend jaar (aangifte 2009/inkomen 2008) gelden dezelfde regels voor de gezamenlijke aangifte met dien verstande dat voor jou alle codes beginnen met 2, dus 2358, 2353, 2106.

Het lijkt mij in pirncipe nuttig dat jullie aan de hypothecaire schuldeisers een bijvoegsel vragen aan beide hypothecaire kredieten waarbij jullie zich hoofdelijk verbinden voor het krediet aangegaan door de andere partner.
Dit opnemen in het huwelijkscontract volstaat niet want deze akte, later verleden dan de akten van hypothecair krediet, is noch aan de hypothe-caire schuldeisers noch aan de belastingadministratie tegenstelbaar. Normaal moest trouwens de notaris die het huwelijkscontract heeft verleden die hypothecaire schuldeisers inlichten want dergelijke inbreng van onroerend goed vergt immers hun akkoord. Dit kan belangrijk worden wanneer jouw hypothecair krediet over 6 jaar zal zijn terugbetaald. Zoniet kun jij niets meer aftrekken.

Paul

Karen,

In ben spijtig genoeg niet competent voor de door jou gestelde vraag.

Wellicht kent Jef Wellens het antwoord. Sorry.

Paul

Ronny,

Dit klopt inderdaad op basis van een strikte interpretatie van de belasting-wetgeving.

Er bestaat alleen een oplossing voor wie de oude woning in 2007 effectief voor notaris verkocht of minstens in 2007 te koop stelde en het in 2008 voor notaris effectief verkoopt.

Ik zou mij nochtans niet zomaar gewonnen geven en dit probleem gemotiveerd met je belaltingcontroleur bespreken; je moet immers intussen toch ergens wonen. Het is trouwens geensins de bedoeling beide woningen tegelijkertijd te behouden zodat minstens de geest van de belastingwetgeving geëerbiedigd wordt.

Hij zou echter wel kunnen eisen (in vergelijking met de situatie van de te koop stelling van de oude woning) dat de oude woning uiterlijk op 31/12/2008 afgebroken wordt.

Paul

Eddy,

Ik kan mij moeilijk uitspreken over wat vorig jaar gebeurde. In ieder geval is die aangifte niet correct of op zijn minst onvolledig.

Ik zou het laagste KI voor de ene helft in code 1106 vermelden (voor jou dus) en voor de andere helft in code 2106 (voor je echtgenote).

Voor de codes 1358 & 2358 kunnen jullie inderdaad ieder 1.950 € maximum inbrengen. Vermits jullie zelfs niet het volledig terugbetaalde kapitaal kunnen inbrengen blijft er helemaal geen ruimte meer over voor de schuldsaldoverzekeringspremies.

In de nieuwe woonbonus “enige & eigen woning” bestaat de beperking tot de geïndexeerde schijf van 50.000 € (63.920 € m.b.t. aangifte 2007/ inko-men 2006) niet meer maar die kunnen jullie niet inroepen.

Mocht er door de belastingadminsitratie gereageerd worden zou ik de zaak voor beide aangiftejaren openlijk bespreken.

Paul

Beste Paul,

Heel erg bedankt voor het antwoord, uw professionele raad helpt ons vooruit.

Ingeborg

Beste

Toch nog een kleintje…op de valreep
Eind 2006 sloten wij twee hypothecaire leningen af: eentje voor de aankoop van onze bouwgrond en eentje voor de bouw van onze woning, die we sedert november 2007 bewonen. Wij vallen dus binnen het fiscale stelsel ‘max. 2600 euro aftrek per persoon’. Mijn vraag nu: geldt dit voor zowel onze bouwgrond als onze woning, of enkel voor de hypothecaire lening van onze woning? Ik vrees dat we onze bouwgrond niet in rekening kunnen brengen… Daarnaast hebben wij ook nog een bijkomende kleine lening afgesloten voor een aantal stukjes afwerking aan onze woning. Die heeft dezelfde looptijd als onze hypotheek en we hebben daar ook een attest van gekregen (betaald kapitaal + interest). Onder welke rubriek moet dit stukje komen?
Mvg
Pieter

Beste,
uw uiteenzetting is zeer interessant, maar elke situatie is toch wat verschillend en zo ook de onze. Vandaar dat ik u dit even wil voorleggen.
Ik heb nog 6à7jaar een hyp. krediet voor onze enige woning lopen (lening op 13jaar) en wij willen nu verbouwingen doen tbv zo’n 20000 EUR. De lening is enkel door mij afgesloten; de woning is voor 4/5 mijn eigendom, voor 1/5 van mijn partner, we hebben drie kinderen.
Ik heb begrepen dat het interessanter is om dit via een wederopname (of eennieuw krediet?) te doen dan het te bekostigen met eigen geld. Klopt dat? Onder welk e voorwaarden? En , kan de ganse lening dan naar het nieuwe systeem van de woonbonus of niet , wat is de interessantste formule ?
ALvast bedankt om hier eens naar te kijken.
Mvg
Katrien

Pieter,

Ik tracht mijn achterstand opgelopen wegens vakantie wat in te lopen.

Een afzonderlijk afgesloten hypothecair bouwkrediet komt inderdaad niet in aanmerking voor de nieuwe woonbonus van 2.600 € per persoon, een éénmalig krediet met dubbel doel (aankoop bouwgrond en bouw) wel.

Vermits het hypothecair bouwkrediet slechts einde 2006 afgesloten werd is de aftrek voor aanslagjaar 2007 beperkt tot de in 2006 effectief betaalde sommen in kapitaal en interesten, aan te geven onder code *370.
Inkomstenjaar 2006 (aanslagjaar 2007) is in ieder geval het eerste van de 10 jaar met verhoogde aftrek (1.920 + 640 = 2.560).
Ik weet niet of de hypotheekonderneming die het krediet heeft toegestaan indertijd de raad gegeven heeft het beschikbare gedeelte (2.560 € - betaalde rente en kapitaal/2) op te vullen met een koopsom voor de schuldsaldoverzekering per partner en te vermelden onder code *371.

Ik veronderstel dat jullie in 2007 voldoende rente en kapitaal en rente op jullie hypothecair bouwkrediet betaalden om het plafond van 2 x 2.600 € helemal op te vullen. Wellicht blijft er geen ruimte over om rente en kapitaal van het kleine bijkomende krediet ook fiscaal in te brengen onder code *370. Om die bedragen in te brengen moet dit kleine bijkomende krediet ook door hypotheek gewaarborgd zijn ; is dit het geval ?

Paul

Katrien,

Een wederopname is sowieso interessanter omdat geen nieuwe notariskosten verschuldigd zijn ; dit veronderstelt een oorspronkelijke kredietopening in plaats van een lening.
De aktekosten van een nieuwe bijkomende hypothecair krediet van 20.000 € vallen in ieder geval veel te hoog uit (+/- 1.250 €).

Naast het fiscale aspect (waarover verder meer) is ook de hypotheekrente van het bijkomende krediet van 20.000 € van belang. Die is aan het stijgen en je moet die vergelijken met die op een spaarrekening, liefst één met hoog rendement.

Uit je gegevens maak ik op dat het lopende krediet vóór 1 januari 2005 werd afgesloten en dat dus de klassieke fiscaliteit van toepassing is.
Je hebt het krediet alleen afgesloten maar weet niet of
* het een aankoop- of bouwkrediet betreft (bijkomende interestaftrek in dit laaatste geval)
* je partner op het ogenblik van het afsluiten van het krediet reeds 1/5 in eigendom had (wat veronderstelt dat hij minstens als hypotheeksteller in de akte is moeten tussenkomen) of later.

Het bedrag van het bijkomend krediet ie eerder laag; de wederopname moet een minimale duurtijd hebben van 10 jaar.
A priori heb je er belang bij de aftrek van je lopend krediet te behouden ik veronderstel dat je het fiscale plafond trouwens reeds uitput.
Jij kan in ieder geval voor het bijkomende krediet geen aanspraak maken op de woonbonus.

In de mate dat die wederopname gebeurt door jezelf en je partner kan deze laatste 1/5 inbrengen van het in kapitaal en interest betaalde bedrag (dus relatief weinig) voor zover hij tenminste geen eigenaar is van een andere woning.

Paul

Ik heb een vraagje over deze cumulmogelijkheden:

Ik heb drie jaar geleden een huis aan de kust gekocht. Nu ga ik dat verkopen en een grotere woning aankopen. Ik ging hiervoor een lening aan bij de bank die gedeeltelijk een herfinanciering is van de oude lening, en gedeeltelijk een bijkomend krediet. Kan ik nu van deze cumul genieten?

Met vriendelijke groeten,
Glenn

Glenn,

Eén en ander is mij niet duidelijk.
* Bewoon je het huis aan de kust dat je nu gaat verkopen ?
* Is dit je enige woning ?
* Wat is de datum van het eerste hypothecair krediet dat 3 jaar geleden geherfinancierd werd ?
* Is het de bedoeling bij de aankoop van een nieuwe grotere woning bij te lenen ?
* Welke is de timing verkoop van het huis aan de kust en de aankoop van de grotere woning ? M.a.w. is er een overbruggingskrediet nodig ?
* Wat is je huidige fiscale hypotheekregime? Wat heb je in juni ll. aangegeven of welke rubrieken of codes heb je ingevuld ?
In functie van je antwoorden kan ik mij een precieser beeld vormen van je situatie. Ik vermoed dat je thans de cumul niet geniet.

Paul

Beste,

In 2004 kocht ik een studio, waarvoor ik een hypothecaire lening aanging. Ondertussen zou ik een grotere woonst willen kopen, waarvoor ik opnieuw een hypothecaire lening (deels onder hypotheek, deels onder hypotheek mandaat) wil afsluiten en meteen mijn oude hierin mee herfinancier. Ik stel mij de vraag of het zinvol is de studio te behouden en te verhuren, dan wel deze te verkopen? Ik vermoedt een maandelijkse huurprijs van 450 euro te kunnen vragen.

met vriendelijke groeten

Beste,

Een vraagje over pandwissel en dubbele fiscale aftrek :

In 2003 hebben wij een hypothecaire lening afgesloten voor de aankoop van onze nieuwbouwwoning. In 2008 hebben wij een oude woning aangekocht, waarvoor de akte begin 2009 zal verleden worden. Deze aankoop zullen wij met eigen middelen doen. Echter, de oude woning zal volledig afgebroken worden en een nieuwbouw zal er opgezet worden (vanaf 09/2009). Wij zouden onze bestaande woning in 2009 verkopen en dan via een pandwissel deze overzetten naar de te bouwen woning. Voor de financiering van nieuwbouw zouden we dan een nieuwe hypothecaire lening aflsuiten.
Zullen beide leningen (oud en nieuw) fiscaal aftrekbaar blijven ?
Is het van belang dat we de nieuwe hypothecaire lening afsluiten in 2009 of beter wachten tot 2010 ?

Alvast bedankt voor de feedback.

Met vriendelijke groeten,

Dominique

Is het waar dat wanneer men je bestaande lening overdraagt aan een andere bank en een deel bijleent voor verbouwingen dat je deze lening volledig kunt inbrengen in het nieuwe fiscale systeem ( woonbonus) of blijft het gedeelte dat overgedragen wordt gelden in het oude systeem, de oorspronkelijke lening werdt in 1997 afgesloten, destijds met 1 kind ten laste nu vandaag hebben wij 3 kinderen ten laste, wij zouden een deel hypoticair inbrengen en een deel in mandaat

mvg

Livien

Livien,

De verrichting die je omschrijft is geen hypotheekoverdracht (zie mijn antwoord aan Gert op 10/03/2008 hiervóór) maar een herfinanciering.
Een hypotheekoverdracht houdt immers de vervanging in van de bestaande hypothecaire waarborg door een nieuwe.

Als je dus de lening van 1997 herfinanciert bij een andere bank dan zal hetzelfde fiscale regime van kracht blijven, dus de klassieke fiscaliteit.
De bijkomende lening geniet eveneens de klassieke fiscaliteit als je de bedoeling hebt beide leningen fiscaal in te brengen, desgevallend ook de bijkomende interestatrek voor zover aan de voorwaarden is voldaan.

Je kan er ook voor opteren alleen de bijkomende lening van 2009 vanaf aanslagjaar 2010/inkomstenjaar 2009 fiscaal in te brengen, die dan de woonbonus geniet. Alles zal afhangen van het bedrag dat je bijleent evenals andere parameters zoals looptijd, wijze van terugbetaling, rentevoet, enz …. om uit te maken wat het voordeligst is.

Je zou dus via de fiscale simulator (beschikbaar op heel wat websites van grootbanken) moeten uitmaken wat je het voordeligst uitkomt. De financiële instelling die het nieuw krediet toestaat voor herfinanciering en verbouwingswerken zou je hierbij moeten helpen.

Paul

Ik heb een specifieke vraag. Een 12 tal jaar geleden sloot ik een hypothecaire lening af bij bank X en dit wegens herfinanciering van mijn eerste oorspronkelijk hypothecaire lening bij bank Y. Nog amper tot september 2009 te gaan voor wat betreft de aflossing. Dus gezocht naar alternatieven. Dit jaar overgegaan tot wederopname van een deel van het reeds afbetaalde kapitaal voor een bedrag van 20.000 euro. De bank heeft deze gesplist in een bedrag van 8000 en 12.000 euro ‘wegens fiscale redenen’. Dus heb twee leningen voor deze wederopname. Welke deze echter zijn weet ik niet. Ik weet nu niet goed hoe ik dit fiscaal moet inbrengen en kan inbrengen. De wederopname is bedoeld om een aantal verbouwingen te financieren aan de woning. Aanvankelijk kreeg ik een basisattest voor de 8000 euro. Na klacht alsnog een basisattest voor de andere 12000 euro ontvangen. Wellke leningen geef ik nu aan en onder welke codes?
Iemand goede raad?

Kurt,

Vermits je de wederopnames deed in 2009 zal je in je aangifte 2010/inkomsten 2009 best alleen de betaalde kredietlasten van de wederopnames alleen moeten inbrengen in de codes *370 tot *375.

Je moet dus een keuze maken en je kan dan de betaalde kredietlasten van de oude lening (9 maand dus) volgend jaar niet inbrengen.

Paul

Ik heb hier ook nog een leuke,

Wij hebben in 2006 besloten ons huis te verkopen en een ander te kopen, op advies van de bank nemen we een overbruggingskrediet ( dit zou het gunstigste zijn voor ons)
De bank verzuimd ons te vermelden dat we dan geen basisattest krijgen voor inbrengen van de hypotheeklasten.
Vervolgens worden we door de belastingen met de aangifte van 2007 uitgelicht voor diepere controle, de belastingsdienst vraagt nu om dit attest, waarna wij dit bij de bank op gaan vragen ( omdat we het thuis niet als copy hadden)
Vervolgens krijgen we een wazig verhaal te horen van de bank, met als conclussie dat we geen recht hebben op een attest, zie hiervoor bijgevoegde mailwisseling.

Wat kunnen we hier tegen doen, weet iemand hier iets op?

Marius,

Hierbij antwoord van onze fiscalisten mbt het alsnog afleveren van het éénmalig attest.
Attest kan dus onder geen beding nog afgeleverd worden.
Rest alleen nog de mogelijkheid om via een gesprek met de Ontvanger van het Belastingkantoor tot een regeling te komen. Dat is echter helemaal afhankelijk van de goodwill van die ontvanger. De kans dat die man akkoord gaat, is volgens dezelfde fiscalist zeer klein, maar het is altijd het proberen waard.

Groeten,

Ronny Maes

—–Oorspronkelijk bericht—–
Van: luc.degreef@kbc.be [mailto:luc.degreef@kbc.be]
Verzonden: vrijdag 29 mei 2009 8:19
Aan: MAES RONNY
Onderwerp: Re: WK 726-4216807-06: éénmalig attest

Ronny,

Ik begrijp de situatie maar voor dit krediet kan helaas geen basisattest worden afgeleverd. Het krediet heeft de facto niet “rechtstreeks” gediend voor de financiering van de woning maar wel voor de terugbetaling van het overbruggingskrediet waardoor het inderdaad een herfinancieringslening betreft. Aangezien voor de overbrugging geen basisattest werd afgeleverd, kan er voor de herfinanciering evenmin een basisattest worden afgeleverd.

Met vriendelijke groeten,

Collega,

Cliënten vragen in 2006 krediet voor aankoop van een woning ter vervanging van hun bestaande, enige, eigen woning.
Deze laatste woning zal verkocht worden en is gefinancierd door KBC-Bank.
Dit bestaande krediet wensen zij verder te blijven afbetalen tot de woning verkocht is. Bovendien wensen zij tot op het ogenblik van verkoop van hun bestaande woning liefst geen bijkomende kredietlasten.
Ik stel hen een overbruggingskrediet voor ( 281.000 ) voor de aankoop van hun andere woning, terugbetaalbaar ( kap.+intr. ) na verkoop van hun eerste woning, gewaarborgd door hypotheek tbv 100.000 en hyp. volmacht tbv 181.000.
Dit komt tegemoet aan hun wensen: zij hebben ruim de tijd om hun woning te verkopen, geen bijkomende kredietlasten en na verkoop van de woning hebben we zicht op het gedeelte van het overbruggingskrediet dat dient omgezet te worden naar een lange-termijnkrediet.
Woning wordt vrij snel verkocht. Bestaand krediet wordt terugbetaald. Er wordt een nieuw krediet afgesloten tbv 235.000 op een termijn van 25 jaar, gewaarborgd door vernoemde hypotheek en hyp. volmacht. Ik registreer dit krediet met doelcode ‘aankoop woning’. Beslissing diende echter genomen te worden op hoofdkantoor. Beslisser daar wijzigt de doelcode van dit krediet in ‘herfinanciering’. Gevolg: geen éénmalig fiscaal attest.
Cliënten hebben in 2007 dit krediet voor het eerst aangegeven in hun belastingaangifte en zij krijgen nu de vraag van de fiscus naar het éénmalig fiscaal attest.
Dit is er niet. Strikt volgens de regels kan hier inderdaad geen éénmalig attest worden afgeleverd, maar ik meen dat het zo klaar als een klontje is dat dit krediet heeft gediend voor de aankoop van een enige, eigen woning.
Ik heb contact opgenomen met iemand van hoofdkantoor – dienst éénmalige attesten. De mevrouw die ik daar aan de lijn heb gehad, heeft me naar u verwezen met de bedoeling via deze mail deze situatie aan u te schetsen en de mogelijkheid te bekijken om alsnog een éénmalig attest voor dit krediet af te leveren.
Is dat mogelijk ? In feite is het doel van dit krediet in mijn ogen zo duidelijk als wat: aankoop van een enige, eigen woning.
Graag uw reactie.

Met vriendelijke groeten,

Geachte,

In 2008 verkochten wij onze woning. Daarna kochten wij een appartement (ook in 2008). Voor de bestaande lening van 52.875 Euro die ik afsloot in 1992 werd er een hypotheekoverdracht (pandwissel) onderschreven bij de notaris. Aan de bestaande lening verandert dus niets. Deze loopt gewoon verder zoals voeger en eindigt in 2012. Om de extra kosten te betalen hebben wij ook een wederopname van het ondertussen afbetaalde hypothecair krediet ten bedrage van 25.000 Euro gedaan die zal lopen tot 2018. Voor het invullen van de belastingen krijgen ik een basisattest voor de heropname van 25.000 Euro en 2 fiscale attesten voor de afbetaalde kapitalen en interesten (ééntje voor de oorspronkelijke lening en ééntje voor de wederopname). Dien ik beide samen te tellen en zoals vroeger te vermelden onder de rubrieken 1355, 2355, 1146 en 2146? Doe ik dit later nog steeds zo wanneer ik enkel nog een fiscaal attest zal ontvangen voor de heropname van 25.000 Euro?
Met dank bij voorbaat!

Marius,

Ik deel de mening van Luc en Ronny; het is zeker het proberen waard.

Ik kan alleen maar aanmanen tot diepgaander gesprekken en analyses van situaties, waarbij alle aspecten, ook fiscale, worden uitgediept. Dit geldt zowel voor bankagentschappen als voor zelfstandige kredietmakelaars.

De wijziging van de doelcode van “aankoop woning” tot “herfinanciering” heeft volgens mij geen enkele impact want het overbruggingskrediet voldoet niet aan de minimumlooptijd van 10 jaar. De beginanalyse was verkeerd en het hypothecair gewaarborgde deel van 100.000 € had van in den beginne langlopend moeten zijn, d.w.z. 10 jaar minimum, desgevallend onder vorm van een bulletkrediet (interesten alleen).

Vermits je krediet niet fiscaal conform was zou je bank een oplossing moeten zoeken.

Paul

Patricia,

Voor de lening van 1992 met hypotheekoverdracht blijf je de codes *355 (kapitaalaflossingen) en * 146 (interesten) gebruiken.

Voor de wederopanme van 2008 gebruik je code *370 (= optelsom kapitaalaflossingen+ rente betaald in 2008).

Deze dubbele aftrek vervalt vanaf aanslagjaar 2014/inkomen 2013.

Vanaf aanslagjaar 2014 tot aanslagjaar 2019 blijt alleen de wederopanme over en gebruil je dus nog alleen code *370.

Je geeft geen kadastraal inkomen meer aan in de rubriek *100 voor je appartement.

Paul

Kan iemand mij het verschil uitleggen tussen een wederopname en een herfinanciering?
Bedankt?

Ingrid,

Een wederopname is een nieuw krediet (in prinicpe voor financiering van vastgoed, inclusief verbouwingwerken) op basis van een met hypotheek gewaarborgde kredietopening of een hypotheekstelling voor toekomstige schuldvorderingen. Die wederopname gebeurt noodzakelijkerwijze bij de instelling in het voordeel waarvan de hypotheek werd genomen.

Een herfinanciering is de vervanging van een bestaand krediet door een nieuw; de herfinanciering kan gebeuren :
* ofwel intern = bij dezelfde instelling (en dan soms onderhands op basis van de bestaande hypotheekstelling)
* ofwel extern = bij een andere instelling met als kostelijke gevolgen : nieuwe kredietakte, betaling wederbelggingsvergoeding aan de terugbetaalde instelling, akte opheffing doorhaling van de bestaande inschrijving.

Het verschil tussen beide begrippen kan aanleiding geven tot een verschillende fiscale behandeling.

Principieel geniet het herfianiceringskrediet hetzelfde fiscale regime als het geherfinancierde krediet.

Paul

hartelijk dank.

Geachte,

Ik kocht in 2003 een woning die ik tot op vandaag bewoon. inmiddels heb ik een andere woning gekocht en de eerste woing verkocht. beide aktes worden verleden op dezelfde dag (januari 2010) om onmiddellijk te kunnen genieten van de recuperatie van de registratierechten en tevens de verlaagde registratierechten bij de ‘nieuwe’ woning.
voor de ‘oude’ woning ben ik een kredietopening aangegaan van 100.000 €, waarvan het uitstaand saldo op vandaag nog circa 75.000 € bedraagt. voor de nieuwe woning zou ik een hypothecaire lening moeten aangaan van 170.000 €.
mijn bankier stelde me meteen voor de oude lening af te sluiten en een nieuwe lening aan te gaan. andere bancaire instellingen raden me echter aan een hypotheekoverdracht te vragen.
het is me geheel onduidelijk wat het voordeligst is en hoe dat in zijn werk zou gaan. bij de oude lening geldt een ‘onvoordelige’ rentevoet van 5.3%. ik zou dus én het bedrag van de lening moeten optrekken én bovendien een herziening van de formule willen aanvragen. hierbij spelen niet alleen de notariskosten maar eveneens fiscale elementen mee..

graag uw deskundig advies

alvast hartelijk dank

Greet

Geachte,

In 2001 kocht ik een woning en ik heb momenteel een lening (jaarlijks variabel aan 3.1%) waar nog 75.000 euro van open staat.
We zijn van plan de woning te verkopen en een bouwgrond aan te kopen en een huis te bouwen.
Laat ik best zowel mijn hypotheek als krediet overdragen of is het mogelijk om enkel de hypotheek over te dragen en bv een nieuw krediet te verkrijgen met betere voorwaarden?

graag uw advies
Hartelijk dank

Kathleen

heb lening afgesloten in 1994 voor bouwen van een woning.
nu wil ik investeren in vernieuwbare energie (PV zonnepanelen) hoe kan ik maximaal fiscaal interessant dit regelen: heropname van mijn bijna betaalde lening, mijn spaargeld besteden aan de investering of volgens dat ik hier lees: mijn lening vervroegd terugbetalen en heropname voor de vernieuwbare energie investering. is het zo dat ik dan jaarlijks meer kan inbrengen dan mijn oude lening dit toeliet?
is een groene lening meer interessant of niet?

dank bij voorbaat

Greet,

Je bankinstelling heeft naar mijn mening ongelijk en de andere bankinstellingen gelijk. Een kredietinstelling moet naar mijn mening minstens de fiscaal meest gunstige oplossing voorstellen en aan de kredietnummer de keuze laten. Alszde belastingadministratie precies de cumul van 2 fiscale regimes toelaat in het raam van een hypotheekoverdracht lijkt mij dat a priori de meest gunstige oplossing.
Zie hieromtrent de vragen en antwoorden op mijn bijdrage “Hypothecair krediet enige & eigen woning : cumul oud en nieuw systeem” en mijn antwoord van enkele minuten geleden aan Danny.

Wat het lopend krediet betreft zou ik de rentevoet van 5,30 % met je bankinstelling hernegociëren of desnoods intern herfinancieren op basis van de bestaande kredietopening. Voor zover als mogelijk is het verkieslijk een externe herfianciering (herfinanciering bij een andere kredietinstelling) te vermijden vanuit het oogpunt van de notariële aktekosten.

Paul

Geachte,

Ik lees:
….Waarom geen nieuw hypothecair krediet aangaan met een minimum duur van 10 jaar om de veel gunstiger woonfiscaliteit te genieten van kracht sinds 1 januari 2005 ? Die nieuwe fiscaliteit laat ieder van beide echtgenoten toe gedurende de eerste 10 jaar 2.600 € af te trekken. Dit bedrag wordt bovendien jaarlijks geïndexeerd…

Geldt deze 2.600€ globaal per hoofd ook voorbulletkredieten waarbij men gedurende de looptijd enkel intresten betaald en pas op einde het kapitaal terugbetaald?.
Of geldt hier de regel dat intresten enklel aftrekbaar zijn van het KI?

Mvg

H Van Koeckhoven

Harold,

De woonbonus voor de enige & eigen woning”(plafond van 2.770 € per partner medeëigenaar voor aanslagjaar 2010/inkomen 2009) geldt eveneens voor bullet- en reconstitutiekredieten.

M.a.w. de korf mag volledig worden opgevuld met interesten alleen.

In het woonbonusregime wordt het kadastraal inkomen niet meer aangegeven.

Paul

Kathleen,

Ik tracht mijn achterstand in te halen.

Wat is de aard van het lopende krediet :
* een lening zonder wederopnamemogelijkheid
of
* een kredietopening met wederopnamemogelijkheid ?

Gaat het om een kredietopening dan zou ik de hypotheek voor het oorspronkelijk bedrag overdragen, het thans lopende krediet gewoon verderzetten en een wederopname doen van het verschil (oorspronkelijk bedrag van de hypotheekstelling - het huidige kredietsaldo) voor de bouw en in geen geval voor de aankoop van de grond.

Zo kan je de klassieke fiscaliteit behouden op je krediet van 2001 en de nieuwe woonbonus genieten op je wederopname.

Als het bedrag van de wederopname niet volstaat dan moet je het bijkomende bedrag via een bijkomend hypothecair (dus met hypotheekstelling) krediet opnemen om dit eveneens in de woonbonus te kunnen inbrengen.

Paul

Marc,

Ik ga ervan uit dat je in 1994 een kredietopening afsloot die een wederopname mogelijk maakt.

Voor zover je kredietinstelling een groene lening toestaat onder de vorm van een hypothecaire wederopname (meestal iets langere looptijd en lagere rentevoet) lijkt mij dit de beste oplossing. Zo cumuleer je :
* de fiscale aftrek van de investering tot beloop van het plafond
* de rentebonificatie van 1,5 %
* de fiscale aftrek van de netto effectief betaalde rentevoet aan de bijzondere gemiddelde aanlsagvoet van 30 à 40 %.

De groene lening is ook mogelijk onder de vorm van een consumentenkrediet van het type lening of verkoop op afbetaling. De looptijd zal dan wellicht tot 5 jaar beperkt worden maar de voormelde voordelen blijven geldig.

Voor een groen lening is hypotheekstelling immers geen voorwaarde.

Veel succes.

Paul

Situatie: huis gekocht in 2005, systeem van woonbonus van toepassing voor hypothecaire lening; nu (2010) nieuwe woning gekocht en eerste verkocht (beide aktes moeten nog verleden worden); wij denken aan hypotheekoverdracht gecombineerd met wederopname (hypothecaire lening was kredietopening).
Bij toepassing van de woonbonus kan je de eerste 10 jaar een hogere aftrek doen. Zou deze hogere aftrek in ons geval maar 5 jaar meer kunnen? En hoe zit het met de fiscale aftrek van het heropgenomen bedrag?
Stel dat we toch een nieuwe lening aangaan (dus vervroegde terugbetaling van de huidige lening), is er dan opnieuw 10 jaar een hogere aftrek mogelijk? Of houdt de fiscus rekening met de 5 jaren dat we reeds een hogere afrek hebben kunnen doen?
Bedankt!

Ik vroeg me af,

ik heb momenteel een woning met een lening van 30 jaar lopen en wil deze woning binnen dit een een 2 tal jaar verkopen en iets anders kopen.
Maar moet ik mijn lening van deze woning eerst afsluiten en een nieuwe lening aangaan?
Of kan ik zonder problemen deze lening op een andere woning laten overzetten??
Bedankt

Elien,

Een hypotheekoverdracht (= voortzetting van de lening mits vervanging van de hypothecaire waarborg) is technisch mogelijk.

Of dit fiscaal wenselijk is is een andere kwestie. Belangrijk om weten (alvorens mij uit te spreken) is of je huidge lening vóór of na 1 januari 2005 werd afgesloten en of je van plan bent bij te lenen.

Paul

Katrien,

Je vraag vergde wat meer opzoekingswerk.

Bij voortzetting van je lopende lening na hypotheekoverdracht blijft de verhoogde woonbonus nog gelden gedurende 5 jaar.

Bij wederopname start een nieuw krediet met een verhoogde woonbonus gedurende 10 jaar maar je brengt alleen de betalingen in van de wederopname. Maar bestaat er wel voldoende marge ? Desnoods kunnen jullie een bijkomend hypothecair krediet afsluiten en de betalingen ervan cumuleren met die van de wederopname.

Het eenvoudigste lijkt mij de lopende lening vervroegd terug te betalen en een nieuw krediet af te sluiten; dan heb je recht op de verhoogde aftrek de eerste 10 jaar.

Alle akten (verkoop, aankoop, krediet) mogen dezelfde dag worden verleden want de situatie wordt beoordeeld per 31/12 van het jaar van het krediet.

Maar wellicht spelen er andere motieven mee dans zuiver fiscale zoals goede rentevoetvoorwaarden voor jullie lopende krediet.

Paul

Beste Paul,
Bedankt voor uw reactie en opzoekingswerk. Ik begrijp uw 2de alinea echter niet helemaal (ivm de wederopname). Wat bedoelt u met “bestaat er wel voldoende marge”?
Ik heb uw uitleg als volgt begrepen: voor de afbetalingen van de voortgezette lening kunnen we nog 5 jaar verhoogd aftrekken; voor de afbetalingen van het heropgenomen bedrag kunnen we opnieuw 10 jaar verhoogd aftrekken (maar in de praktijk allicht dus maar 5 jaar, omdat onze korf de eerste 5 jaar al vol zal zitten met de afbetalingen van onze voortgezette lening). Heb ik dat goed begrepen zo?
Alvast bedankt!
Katrien

Katrien,

Met voldoende marge bedoel ik het bedrag dat kan wederopgenomen worden. Dit bedrag is één van de parameters samen met de looptijd en de rentevoet die de maandlast in kapitaal en interesten bepalen en dus de opvulling van de korf van 2.770 € per partner.

Het lijkt mij aangewezen een wederopname te combineren met een bijkomend hypothecair krediet om de korf op te vullen voor een nieuwe periode van 10 jaar en het oude krediet terug te betalen.

Maar ook andere dan fiscale parameters zoals de rentevoet van het lopende krediet en de notariskosten kunnen in de afweging meespelen.

Paul

Beste,

Ik heb mijn appartement verkocht en hierop loopt nog een hypotheek van 47 000 EUR voor de komende 13 jaar.

Nu heb ik samen met mijn vriendin een huis aangekocht en zouden hiervoor bijkomend 65000 EUR moeten bijlenen.

Graag hadden wij geweten wat de beste oplossing is , een nieuw krediet starten voor 65000 EUR of een hypotheekoverdracht.

Voor mij huidige lening heb ik een gunstige rentevoet, maar bij de bank hadden ze het niet zo begrepen op een hypotheekoverdracht.

Alvast bedankt,

Tom

Beste Paul,

Wij hebben recent een stukje bouwgrond gekocht waarop we wensen te bouwen. Momenteel bezitten wij een eigen woning waarvoor we in 1999 een hypothecair krediet van € 91.000 afsloten. Dit krediet loopt nog tot 4/2015, het kapitaalsaldo bedraagt momenteel € 38.000.
Gezien we nu volop kapitaal afbetalen, wensen we dit krediet (via een pandwissel) over te zetten en verder af te betalen.
Wij wensen nu een nieuwe lening af te sluiten voor € 100.000 (waarvan € 30.000 ‘groene lening’) voor de nieuwbouw.
Ik ben momenteel in onderhandeling met 2 kredietinstellingen.
Mijn huidige kredietinstelling zegt echter dat ze intern kunnen regelen dat mijn oude hypotheek voldoende is voor de nieuwe lening en er bij gevolg geen hypothecaire kosten of notariskosten moeten betaald worden (ter info : nieuwe lening 100.000+ kapitaalsaldo oude lening 38.000 = 138.000; totale hypotheek van oude lening bedraagt 91.000) . Achteraf moet enkel een pandwissel via de notaris beschreven worden.
Ik heb echter mijn twijfels of door deze werkwijze het nieuwe krediet in aanmerking komt voor fiscale aftrek (krijg ik een nieuw fiscaal attest ?).
Uit uw antwoorden bij eerdere vragen kan ik afleiden dat, indien ik een nieuw hypothecair krediet van € 100.000 afsluit, ik normaal gezien het oude krediet kan blijven inbrengen onder het oude stelsel (tot 2015) en het nieuwe krediet onder het nieuwe fiscaal stelsel.
Klopt dit ? En kan dit ook wanneer mijn kredietinstelling intern een hypotheekoverdracht doet ? Hoe werkt dit juist ?

Met dank.

Nadine

Tom,

Hoeveel heb je nodig : 65.000 € of 112.000 € ?
Wanneer werd je huidige krediet afgesloten : vóór of na 1 januari 2005 ?

Als je lopende krediet vóór 1 januari 2005 werd afgesloten en je slechts 65.000 € nodig hebt, is vanuiit fiscaal oogpunt een nieuw krediet aangewezen in plaats van een hypotheekoverdracht.

Als je lopende krediet vóór 1 januari 2005 werd afgsloten en je hebt 47.000 + 65.000 € nodig, dan is een hypotheekoverdracht en een nieuw hypothecair krediet aangewezen. Je partner moet dan wel tussenkomen in de akte van hypothekoverdracht als hypotheekstelster, niet als kredietneemster. Zie hieromtrent mijn bijdrage op taxtalk over de cumul klassieke en nieuwe fiscaliteit.

Als je lopende krediet na 1 januari 2005 werd afgesloten kan een hypotheekoverdracht aangewezen zijn maar dan moet je partner tussenkomen als hypotheekstelster en medekredietneemster. De hypotheekoverdracht kan dan worden aangevuld met een odnerhandse wederopname van eht verschil (18.000 €) voor zover de oorspronkelijke akte betrekking had op een kredietopening in plaats van een lening.

Wellicht is je bank niet happig op een hypotheekoverdracht want de kredietbedragen zijn niet erg groot en de akte zal wat maatwerk vragen omdat je partner zal tussenkomen. Tenzij je bank niet happig zou zijn op de gunstige rentevoorwaarden maar daar kan ik mij niet over uitspreken.

Paul

Nadine,

Ik ga ervan uit dat jullie de hudige woning gaan verkopen en het lopende hypothecair krediet met de bestaande hypotheek gaan overdragen op de nieuw te bouwen woning.

Als jullie het nieuwe bouwkrediet in 2010 afsluiten moet de huidige woning te koop zijn gesteld vóór 1 januari 2011 en effectief notarieel verkocht zijn vóór 1 januari 2012 om enerzijds de woonbonus te genieten op het nieuwe krediet en anderzijds het klasiseke fiscale regime op het
lopende krediet te cumuleren (zie mijn bijdrage in zake cumulregelingen op taxtalk).

Ik ga ervan uit dat het lopende krediet van 1999 een kredietopening is waarop via een onderhandse kredietovereenkomst het verschil van 53.000 € (91.000 - 38.000) kan worden wederopgenomen. Dit is fiscaal perfect mogelijk omdat niet de datum van de oorspronkelijke hypotheekstelling maar wel die van het nieuwe krediet geldt. Je moet met betrekking tot deze wederopname een nieuw eenmalig basisattest en een jaarlijks betalignsattest ontvangen.

Je moet het verschil van 47.000 € dan best afsluiten onder de vorm van een bijkomend hypothecair krediet dat twee schijven bevat, één van van 30.000 €, de groene lening, en een andere van 17.000 €.
Voor de groene lening is alleen een hypotheek vereist voor zover je het kapitaal inbrengt als woonbonus. De interesten van de groene lening genieten een specifieke belastingvermindering bovenop het plafond van de woonbonus.

Veel succes met jullie bouw- en kredietplannen.

Paul

Beste Paul,

Al aardig wat opgestoken op deze site! Kan je me helpen bij onderstaand concreet geval?

HYPOTHEEK:

Hypotheek Huidig huis:

- Aangegaan in 2004 door mijn vrouw alleen (ik was toen totaal nog niet in beeld…)
- 95.000 € op 30 jaar, vast, aan 4,64%
- Op datum van vandaag nog 85.500 € terug te betalen.

In 2006 zijn we getrouwd (standaard, geen contract) maar de hypotheek en SSV hebben we nooit veranderd en staan dus momenteel nog volledig op mijn vrouw.

Ons huidige huis hebben we recent verkocht (compromis getekend maar nog geen akte) voor 162.000 €
We hebben samen een nieuw huis gekocht (eveneens compromis getekend maar nog geen akte) ter waarde van 285.000 €.

Onze bedoeling is het nieuwe huis te betalen met:

- Opbrengst en/of meerwaarde verkoop huidige huis (hangt af of we huidige lening overdragen of volledig terugbetalen)
- Extra lening 100.000 € of volledig nieuwe lening ter waarde van 190.000 € (hangt af of we huidige lening overdragen of volledig terugbetalen)
- Spaargeld

Ik vermoed dat we beroep kunnen doen op de zogenaamde ‘permanente’ (elk jaar) cumulregeling van ‘bouwsparen’ PLUS ‘woonbonus’?

Welk scenario is volgens jouw optimaal en waarom?

- Lening huidig huis volledig terug betalen en een nieuwe lening aangaan op onze beide namen
- Lening huidig huis overdragen op het nieuwe huis en een extra lening op beide namen aangaan
- Lening huidig huis overdragen en op beide namen zetten (Kan dit?) en een extra lening op beide namen aangaan
- Lening huidig huis overdragen op het nieuwe huis en een extra lening enkel op mijn naam aangaan
- … ?

Op welke kosten kunnen we rekenen voor de administratieve afhandeling? Hoe gaan banken met dergelijke ‘constructie’ om? Wat gebeurt met de SSV’s?

Verder had ik graag wat advies over hoe het optimale scenario concreet op de belastingsbrief ingevuld dient te worden.

KI:

Het KI van ons nieuw huis is beduidend hoog (+/- 1500 €) Welke impact kunnen we hiervan fiscaal verwachten (op jaarbasis)? Zijn er mogelijkheden om hiertegen bezwaar aan te tekenen of dit te herzien? Het betreft een ruime villa uit de jaren ‘60 waar renovatie nodig is.

REGISTRATIERECHTEN:

Ons huidige huis had een laag KI en was klein beschrijf, werd betaald door mijn vrouw in 2004.
Ikzelf ben nog nooit eigenaar van enig vastgoed geweest, het nieuwe aangekochte huis wordt dus het eerste.

Wat zijn onze mogelijkheden hier? Kunnen we de registratierechten meenemen? Is er een ‘extra’ voordeel gezien het nieuwe huis mijn eerste (gedeelde) eigendom wordt?

Hopelijk schets ik dit geval duidelijk en kan je ons (een deel) verder helpen…

Alvast Bedankt,

Rob

Beste Paul,

Ondertussen hebben we een ronde van een aantal banken gedaan. Het verbaasde me dat diverse totaal niet op de hoogte zijn van de ‘permanente’ cumulregeling… Los daarvan heb ik een nieuwe/extra vraag die geldt voor het eerder beschreven ‘verhaal’ hierboven…

Zoals eerder aangegeven is er een hypotheek (op naam van mijn vrouw) van in 2004 op ons huidige huis. Onze bedoeling is dus pandwissel en een extra lening zodat we maximaal fiscaal kunnen genieten…

Na ons gesprek met de bank waar de huidige lening zit, hebben we heel weinig vertrouwen in hun ‘kennis’ en mogelijkheden… Is het mogelijk om de huidige lening over te hevelen/herfinancieren naar een andere bank zonder de ’starttijd’ (2004) te verliezen? Daarna zouden we de pandwissel doen en de extra lening aangaan. Op die mannier zouden we beide leningen (de oude en de nieuwe) bij eenzelfde bank zetten…

Welke kosten brengt dit met zich mee?

Alvast bedankt,

Rob

Beste,

Ik had vraagje ivm Hypothecair Mandaat.
Moet daarop ook een schuldsaldo verzekering genomen worden?
Wat gebeurt er met het hypothecair mandaat als één van de partners overlijdt? Wordt dit volledig overgezet op de overlevende?

Alvast bedankt,
Karolien

Karolien,

De kredietinstelling beslist of zij een schuldsaldoverzekering (= tijdelijke overlijdensverzekering met afnemend kapitaal) eist of niet, of het gaat om een hypotheekstelling of om een hypothecair mandaat (of om een combinatie van beide).

Als vertegenwoordiger van een hypotheekonderneming zou ik eerder een SSV eisen bij mandaat (of het deel met mandaat) dan bij hypotheekstelling.

Een specifieke toepassing is het overbruggingskrediet waar zelden een overlijdensdekking wordt geëist. Een overbruggingskrediet is een kortlopend krediet (2 jaar maximum) op vaste termijn met hypothecair mandaat in afwachting van de verkoop van het onroerend goed dat tot waarborg strekt.

Als één van de partners overlidjt moet het mandaat binnen de drie maand van het overlijden om burgerrechtelijke redenen omgezet worden in hypotheekstelling waarbij de kosten van omzetting ten laste vallen van de kredietnemers. Niet vergeten dat de erfgenamen van de overledene (ook met betrekking tot het onroerend goed voorwerp van het mandaat) andere personen kunnen zijn dan de partner mede-eigenaar. Ideaal is dan ook een 100%SSV op beide hoofden voor het krediet (of het deel van het krediet) met mandaat.

Het overlijdensrisico neemt vanzelfsprekend toe met de leeftijd en het risico van omzetting van mandaat in hypotheekstelling eveneens. Dat wordt soms uit het oog verloren in het raam van een korte termijnvisie.

Paul

Rob,

Ik antwoord op je beide mails.

Voor de cumulregeling hypotheekoverdracht lening klassiek fiscaliteit en nieuw krediet woonbonus verwijs ik naar mijn andere bijdrage op taxtalk.

Fiscaal bestaat de beste oplossing volgens mij in
* enerzijds een hypotheekoverdracht met betrekking tot de lopende lening
op de nieuw verworven woning
* anderzijds een bijkomend krediet met hypotheek eveneens op de nieuw
verworven woning.

Dit is echter niet zo eenvoudig te realiseren, zeker niet als je van bank verandert.

Vermits beide verkoopsovereenkomsten reeds getekend zijn zou ik eerst overgaan tot de hypotheekoverdracht en daarna tot herfinanciering (tenzij je nieuwe bank super snel kan werken). Een en ander hangt af van de data van beide voorlopige verkoopovereenkomsten.

Een herfinancieringskrediet geniet hetzelfde fiscale regime als het oorspronkelijk krediet. Niet vergeten dat een hypotheekoverdracht pas mogelijk is zo jullie eigenaar worden van de nieuwe woning. Die hypotheekoverdracht dient te gebeuren bij de huidige bank van je echtgenote.

Het bijkomend krediet bij de nieuwe bank komt dan in tweede rang maar als je nadien herfinanciert bekomt de nieuwe bank de facto de eerste rang, wat wellicht aanvaardbaar is voor die bank.

Ter gelegenheid van de hypotheekoverdracht moet jij die schuld erkennen, dus medekredietnemer worden, want je moet in ieder geval tussenkomen als medehypotheeksteller; de nieuwe woning wordt immers samen (= in onverdeeldheid) aangekocht.

Je moet letten op alle kosten : notariskosten (te bekijken met je notaris vooral voor hypotheekoverdracht en meeneembaarheid van registratierechten bij nieuwe aankoop), dossier- en schattingskosten (die variëren van bank tot bank), wederbeleggingsvergoeding bij herfinanciering.

Jullie moeten het kadastraal inkomen van de “(nieuwe) enige en eigen woning” niet aangeven.

De hypoteekfiscaliteit, die door de woonbonus zou vereenvoudigd worden, is ondermeer door de cumulregeling zo ingewikkeld geworden en de situaties van de kredietnmers zijn zo verschillend dat heel wat instellingen niet alle finesses kennen. Erger nog bepaalde lokale belastingkantoren weten er niet meer van, kennen zelfs de circulaires niet of passen ze niet of verkeerd toe.

Vergeet ook niet de kredietvoorwaarden grondig te onderzoeken en te vergelijken. Een fiscale optimalisatie met slechte kredietvoorwaarden heeft immers weinig zin.

Veel succes.

Paul

Dag Paul,

Ik en mijn partner hebben elk afzonderlijk een appartement aangekocht en hiervoor een hypothecair krediet afgesloten (dus voor 2005).
Die van X is juist afgesloten, die van Y loopt nog enkele jaren.
Wij zijn 2 jaar geleden getrouwd zonder kontract, appartementen zijn niet ingebracht in de gemeenschap.
Wij zouden nu een gemeenschappelijke woning kopen waarvoor wij een hypothecaire lening willen aangaan. Wij hebben dit voorgelegd aan beide banken. De ene bank A stelt dat er een nieuwe hypothecair krediet moet geopend worden op ons beiden X+Y met onderpand de nieuwe woning. De andere bank B stelt voor om de nog lopende lening vervroegd terug te betalen en een nieuwe te doen maar dit binnen de hypothecaire kredietopening van Y . Hierbij zou de andere partner X toetreden.

Bank A zegt dat dit niet kan, Bank B beweert van wel en stelt ons gerust dat wij nog steeds in aanmerking komen voor de fiscale aftrek (ondanks o.a. het feit dat bv X geen mede-eigenaar is van het appartement van Y). Bij bank B hebben wij veel minder kosten (geen notariele akte) waardoor het voorstel van bank B aantrekkelijker wordt ondanks de slechtere rente.

Wie moet wij nu geloven?
Op wat moeten we letten/wat zijn de cruciale elementen hier.

Alvast dank bij voorbaat om ons hoofd koel te helpen houden.

stijn

Stijn,

Op louter burgerechtelijk vlak is een onderhandse wederopname op de bestaande hypotheek perfect mogelijk. Een hypotheekstelling kan in het raam van een kredietopening, a fortiori in het raam van een hypotheek voor toekomstige schuldvorderingen opnieuw worden gebruikt, zelfs al slaat die hypotheek op een vroeger verworven woning. Met andere woorden, het doel van het krediet kan betrekking hebben op een andere woning dan de hypothecaire waarborg.

Als ik goed begrijp is één van beide kredieten reeds terugbetaald.

In de mate dat juliie beiden eigenaar zult zijn van 2 woningen kan geen van beiden de nieuwe woonbonus genieten maar alleen de klassieke fiscaliteit.

Bovendien kan in geval van herfinanciering van het lopende krediet alleen de eigenaar fiscale aftrek genieten. Hoofdelijk en ondeelbaar medekredietnemer worden (wat je toetreden noemt) volstaat dus niet als je geen mede-eigendomsrecht verwerft.

Ik snap trouwens het verband niet tussen de herfinanciering van de bestaande lening enerzijds en de financiering van de gemeenschappelijke woning anderzijds.

Paul

Beste Paul,

Ik zou graag met mijn vriendin een eerste eigen woning aankopen. We twijfelen om ineens een groot bedrag te lenen (over lange termijn) en een woning voor langere tijd aan te kopen of om eerst een kleine, goedkopere woning aan te kopen met een beperktere lening op 10 jaar.

Bedoeling van de 2e optie zou zijn om maar een beperkte termijn (1-3 jaar) hier te wonen en ondertussen geen huur te moeten betalen. Dan zouden we uiteraard na die enkele jaren moeten bijlenen en een hypotheekoverdracht moeten doen of een nieuwe lening aangaan voor een nieuwe, grotere woning. Hierbij zouden we de 1e woning terug verkopen.

Welke kosten zouden er verbonden zijn aan optie 2? Is dit een goede tussenoplossing om het betalen van huur te vermijden of kiezen we beter voor optie 1?

Alvast bedankt voor jouw advies!
Wouter

Beste Paul

Op www.deloitte.com/be/kmo vond ik volgende tekst i.v.m. hypotheekoverdracht:

- (begin tekst) -
In principe kan in hetzelfde belastbaar tijdperk geen toepassing gemaakt worden van de aftrek enige eigen woning en van de verhoogde vermindering voor het bouwsparen. Nochtans kan dit in bepaalde gevallen wel. In de administratieve circulaire worden deze gevallen uitvoerig toegelicht.

Indien in hetzelfde belastbaar tijdperk een woning wordt verkocht waarop een oude lening drukt en een andere woning wordt aangekocht waarvoor een nieuwe lening wordt aangegaan, kan de verhoogde vermindering voor het bouwsparen en de aftrek enige en eigen woning samen worden toegepast.

Een andere, soms zeer voordelige mogelijkheid, doet zich voor wanneer eertijds een eerste lening werd afgesloten voor de aankoop van een woonhuis en deze lening recht geeft op de verhoogde vermindering voor het bouwsparen. Stel dat na verloop van tijd dit woonhuis wordt verkocht en een nieuwe woning aangekocht. De aankoop van de nieuwe woning wordt gefinancierd met een lening die in aanmerking komt voor de aftrek enige en eigen woning.

Indien de oude lening niet vervroegd wordt terugbetaald kunnen de verdere aflossingen voor deze lening nog steeds recht geven op de verhoogde vermindering voor het bouwsparen op voorwaarde dat de hypotheek wordt overgezet op een ander onroerend goed.

Deze mogelijkheid werd gecreëerd door een arrest van het Hof van Beroep van Brussel uit 1988, het arrest De Jaeger Jacques, waarbij de administratie zich heeft aangesloten. Volgens het Hof van Beroep voegt de administratie een voorwaarde toe aan de wet indien zij stelt dat leningsaflossingen enkel recht kunnen geven op de verhoogde vermindering voor het bouwparen, indien de belastingplichtige eigenaar blijft van het onroerend goed.

Concreet wil dit zeggen dat de voorwaarde dat de lening moet zijn aangegaan voor het bouwen, het verwerven of het verbouwen van een in België gelegen woning enkel onderzocht dient te worden op 31/12 van het jaar van het aangaan van de lening. Wordt deze woning later verkocht maar blijft de lening verder lopen, dan blijven de aflossingen recht geven op de verhoogde vermindering voor het bouwsparen, voor zover de lening hypothecair blijft.

Belangrijk hierbij is dat de lening nog steeds hypothecair moet zijn en dat de hypotheek op de lening dient te worden overgezet naar een ander onroerend goed. De aard van het goed waarop de hypotheek is overgedragen is hier zonder belang (woning, nijverheidsgebouw, grond).

Fiscale korf

Aflossingen van leningen die in aanmerking komen voor de aftrek en enige woning geven recht op een belastingvermindering per belastingplichtige, van 1.950 EUR (AJ 2008), eventueel verhoogd men een toeslag van 650 EUR (AJ 2008) gedurende de eerste 10 jaar, en een tweede toeslag van 70 EUR (AJ 2008) indien men op 1/1 van het jaar na dat waarin de lening werd afgesloten ten minste 3 kinderen ten laste had.

Andere aflossingen geven recht op de verhoogde vermindering voor het bouwsparen of het langetermijnsparen ten belope van:

- 15%van de eerste schijf van 1.630 EUR (AJ 2008) van het totale beroepsinkomen
- + 6 % op het overige
- Maar met een maximum van 1.950 EUR (AJ 2008) per belastingplichtige.

Indien men leningen lopen heeft die recht geven op de vermindering voor langetermijnsparen (lening voor 2de woning, gewone levensverzekering,…) geven deze slechts recht op een belastingvermindering ten belope van het verschil tussen het voormeld maximumbedrag en het basisbedrag van de aftrek enige en eigen woning die wordt afgetrokken (maximum 1.950 EUR).

In de praktijk zal deze regel er veelal toe leiden dat bestedingen die recht geven op een aftrek voor het langetermijnsparen niet kunnen worden afgetrokken omdat de korf volledig wordt opgesoupeerd door bestedingen die recht geven op de aftrek enige en eigen woning.

Bovenstaande regel geldt echter niet indien de bestedingen recht geven op de verhoogde vermindering voor het bouwsparen. In deze gevallen kunnen beide korven afzonderlijk van elkaar worden berekend en opgevuld.

Indien men dus een lening aflost die recht geeft op de verhoogde vermindering voor het bouwsparen, bijvoorbeeld omdat gebruik wordt gemaakt van de techniek van de hypotheekoverdracht (zie hiervoor), kan men maximum 1.950 EUR in rekening brengen. Daarenboven geven de bestedingen voor de aankoop van de enige en eigen woning recht op een aftrek van maximum 2.670 EUR (1.950 + 650 + 70).

In deze situatie kan in totaal kan dus maximum 1.950 + 2.670 = 4.620 EUR per belastingplichtige worden afgetrokken.

Besluit

In bepaalde gevallen kan een combinatie worden gemaakt tussen de verhoogde vermindering voor het bouwsparen en de aftrek enige en eigen woning. Deze combinaties zijn fiscaal zeer interessant aangezien de maximumbedragen voor de verminderingen los van elkaar kunnen worden bepaald, dit in tegenstelling tot bestedingen die recht geven op het langetermijnsparen die dienen beperkt te worden door de aftrek enige en eigen woning.

Indien toepasbaar kan een hypotheekoverdracht recht geven op een dubbele aftrek en dit voor meerdere jaren. Deze mogelijkheid is dus zeker het onderzoeken waard!
- (einde tekst) -

De tekst is al wat verouderd want het gaat over aj. 2008.
Toch verrast het mij dat ingeval van een hypotheekoverdracht je gedurende meerdere jaren het bouwsparen en de woonbonus zou kunnen blijven combineren.
2004 lening 1 voor aankoop woning 1
2008 aankoop woning 2 met
- hypotheekoverdracht lening 1 –> aflossingen voor bouwsparen
- hypothecaire lening 2 –> aflossingen voor woonbonus

Wat is jouw standpunt hierover?

Mvg.

Kris

Wouter,

Optie 2 lijkt mij een dure optie vanuit het oogpunt van de registratierechten. Je kan bij verkoop van de woning binnen de twee jaar wel 3/5 recupereren of na meer dan twee jaar de meeneembaarheid van de voorheen betaalde registratierechten genieten.

Naast die registratierechten zijn ook notariële honoraria en vaste kosten verschuldigd, die niet recupereerbaar zijn.

Optie 2 kan wel aantrekkelijk zijn op het vlak van de hypotheekrente, die historisch laag staat. Opteer je voor optie 2 dan zou je vanuit dit oogpunt een eerder lange looptijd moeten kiezen en mettertijd overgaan tot hypotheekoverdracht om die voordelige rente te kunnen blijven genieten.

Sorry voor het eerder laattijdig antwoord wegens vakantie.

Paul

Beste Paul,

aangezien onze banken geen duidelijk antwoord klaar hebben, zou ik je de volgende situatie willen voorleggen.

Huidige situatie:
- ikzelf bezit een woning aangekocht jan/2010 met een hypothecaire lening (lening na 2005) van 20 jaar.
- mijn vrouw bezit een woning aangekocht in 2003 met een hypothecaire lening (lening voor 2005) van 25 jaar.
- we zijn getrouwd in mei/2010, zonder huwelijkscontract. De huizen zijn dus nog niet ingebracht.

Doel:
- we zouden mijn huis willen verbouwen tot onze gemeenschappelijke woonst ( en dus inbrengen in de gemeenschap)
- we zouden wat extra willen lenen om de verbouwing te betalen
- we zouden haar huis willen inbrengen in de gemeenschap en verder verhuren
- bovendien denken we eraan om haar lening te herfinancieren. Tegen de huidige rentevoeten, zou dit een besparing opleveren (ook met de kosten voor nieuwe akte).

Vragen:
- bestaat er een oplossing zodat we beide huizen gemeenschappelijk maken en onze fiscale aftrek niet verliezen?
- de fiscale aftrek (woonbonus) voor mijn lening (’enige eigen woning’) verlies ik niet omdat dit enkel wordt geëvalueerd bij de aankoop? Wat is de invloed op haar fiscaliteit?

Alvast bedankt,
Tom

Kris,

Deze cumulmogelijkheid klassieke fiscaliteit voor hypothecaire lening aangegaan vóór 1 januari 2005 met hypotheekoverdracht en woonbonus voor nieuw hypothecair krediet aangegaan na 1 januari 2005 gaf ik kort aan in mijn bijdrage op taxtalk van 28/08/2007.

Deze cumulmogelijkheid werd uitdrukkelijk bevestigd door circulaire nr. Ci.RH.26/581.538 (AOIF 20/2007) dd. 17.07.2007 blz. blz. 16 in toepassing van het arrest De Jaegher en terug te vinden op fisconet.

Sommige lokale belastingontvangers kennen die circulaire niet of onvoldoende, of nog doen hieromtrent wat lastig maar de ciruclaire is duidelijk en laat de cumul toe. Bij weigering moet de belastingplichtige maar in beroep gaan op een hoger hiërarchisch niveau.

Paul

Tom,

Vermits het de bedoeling is beide goederen in te brengen in de gemeenschap :
* verlies jij de woonbonus zo de inbreng in de gemeenschap in 2010 gebeurt (je valt dan terug op de klassieke fiscaliteit in lange termijn sparen)
of de bijkomende aftrek van 690 € op het totaal van 2.770 € vanaf het jaar van de inbreng voor zover deze inbreng na 2010 gebeurt
en
* je echtgenote de vermindering bouwsparen (marginale aanslagvoet en schijf van 50.000 € geïndexeerd bepaald in functie van de kinderlast op het ogenblik van het afsluiten van de lening), die beperkt wordt tot die van lange termijn sparen (bijzondere gemiddelde aanslagvoet zonder verhoogde schijf voor kinderlast).

Bij een herfinanciering blijft het fiscaal regime van de oorspronkelijke lening gelden.

Fiscaal voordeel mag echter niet de enige doelstelling zijn en moet worden afgewogen tegen burgerrechtelijke veiligheid.

Ofwel verzaken jullie beiden aan de inbreng van beide goederen om de huidege fiscale voordelen niet te verliezen.

Ofwel gaan jullie over tot inbreng van beide goederen omdat jullie nu samen een verbouwingslening wensen aan te gaan voor jouw huis dat de gemeenschappelijke woning wordt.

De inbreng van een onroerend goed in de gemeenschap is een geschenk bij overlijden of echtscheiding van 50 % van de waarde ervan aan de partner oorspronkelijk niet-eigenaar.

Zo beide goederen ingebracht worden wordt dit risico geneutraliseerd, ofwel helemaal, ofwel grotendeels (zo waardenverschil).

Paul