TaxTalk

Photo credit by: <netonline>

Wie een onderhandse koopovereenkomst van een onroerend goed heeft ondertekend en daarop wil terugkomen, kan dat vanaf 1 november 2007 zonder een zware fiscale kost. Op 21 september 2007 heeft de Vlaamse Regering het ontwerp van decreet “houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten” goedgekeurd. Wanneer partijen besluiten de initiële verkoopovereenkomst minnelijk te ontbinden of te vernietigen vooraleer de evenredige registratierechten betaald zijn, dan zal de initiële verkoop slechts onderhevig zijn aan een vast registratierecht van 10 euro.

Wanneer een onroerend goed wordt gekocht, dan wordt doorgaans een onderhandse verkoopovereenkomst opgemaakt, in de volksmond beter bekend als “compromis”. De onderhandse verkoopovereenkomst vormt het bewijs voor de partijen dat de overeenkomst gesloten is, en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.

De verkoopovereenkomst moet worden geregistreerd binnen de vier maanden na het sluiten ervan. Het ondertekenen van een verkoopovereenkomst maakt met andere woorden het registratierecht verschuldigd. In het Vlaams Gewest is dit 10% voor elke verkoop, ruiling, en andere overeenkomst onder bezwarende titel waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed wordt overgedragen. Voor de aankoop van bescheiden woningen geldt een tarief van 5%.

De onderhandse verkoopovereenkomst wordt gevolgd door een notariële akte, die als enige de mogelijkheid biedt om de overschrijving ervan te bekomen op het hypotheekkantoor. Slechts na deze overschrijving is de verkoop tegenstelbaar aan derden.

Stel nu dat een koper, na het ondertekenen van de koopovereenkomst, zich de bedenking maakt dat hij eigenlijk niet in persoonlijke naam het onroerend goed wenst te verwerven, maar bijvoorbeeld voor een van de kinderen, of een vennootschap.

Tot nog toe was het dan te laat om nog wijzigingen aan te brengen aan de onderhandse verkoopovereenkomst. Als de notariële akte wordt opgemaakt op naam van iemand anders dan de onderhandse overeenkomst, dan beschouwt de fiscus deze operatie als een wederverkoop, die het registratierecht een tweede keer verschuldigd maakt. Ook als er nooit een authentieke akte zou worden verleden omdat de verkoop door partijen minnelijk werd ontbonden, is er sprake van een wederverkoop aan de oorspronkelijke eigenaar, die ook weer het evenredig registratierecht verschuldigd maakt. Een zware fiscale bestraffing dus.

Enkel het artikel 209 van het Wetboek Registratierechten kan vandaag enig soelaas bieden. Volgens deze bepaling kunnen de registratierechten geheven op een overeenkomst worden teruggegeven, wanneer de nietigheid, de ontbinding of de herroeping van de overeenkomst door de rechtbank wordt uitgesproken. Deze regeling wordt echter in de praktijk als te streng en te formalistisch ervaren. Vaak nemen partijen dan hun toevlucht tot minder wettelijke oplossingen of tot moeilijke en rechtsonzekere constructies. Het ontwerp van decreet wil hieraan tegemoet komen door te voorzien in een rechtszekere en fiscaalvriendelijke oplossing voor de minnelijke ontbinding van verkoopovereenkomsten.

Indien er tussen partijen een akkoord bestaat om de overeenkomst in der minne te ontbinden of te vernietigen, vooraleer de termijn van vier maanden voor de aanbieding ter registratie van de overeenkomst is verstreken, en in zoverre er nog geen authentieke akte werd verleden, kan voortaan de verkoopovereenkomst zelf aan het nieuwe vaste registratierecht van 10 euro worden onderworpen. Het evenredige registratierecht is dan niet meer verschuldigd.

Voorwaarde is wel dat de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging van de verkoopovereenkomst, ondertekend door dezelfde partijen, samen met de initiële verkoopovereenkomst tijdig – dit wil zeggen binnen de vier maanden – ter registratie wordt aangeboden. De overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging wordt op haar beurt aan hetzelfde recht van 10 euro onderworpen.

Voor aankopen van onroerende goederen door beroepspersonen aan het voor hen geldende verlaagd tarief, wordt deze mogelijkheid niet geboden, gezien van een professionele verkoper verwacht kan worden dat hij de burgerrechtelijke en fiscale implicaties van het ondertekenen van een koopcompromis naar behoren kan inschatten. Voor verkopen door beroepsoprichters geldt die mogelijkheid uiteraard wel.

In de situatie waarin de onderhandse verkoopovereenkomst reeds geregistreerd werd en de evenredige registratierechten bijgevolg betaald zijn, doch vooraleer de authentieke akte is verleden, is een teruggave van de betaalde rechten mogelijk mits voorlegging van de geregistreerde overeenkomst houdende minnelijke ontbinding of vernietiging van de initiële verkoopovereenkomst.

Eens de authentieke akte is verleden blijft de op vandaag bestaande regeling, die een rechterlijke tussenkomst vereist om een teruggave van registratierechten te bekomen, behouden. In die fase volstaat dus een minnelijke ontbinding of vernietiging van de verkoopovereenkomst niet. Van de instrumenterende notaris wordt immers verwacht dat hij de partijen naar behoren heeft ingelicht over de burgerrechtelijke en fiscale gevolgen van het ondertekenen van een verkoopovereenkomst.

Het ontwerp van decreet voorziet wel een kleine aanpassing aan de voorwaarden voor de teruggave van registratierechten na rechterlijke tussenkomst. De huidige regeling legt op dat de rechter de vernietiging, de ontbinding, of de herroeping uitspreekt opdat de evenredige registratierechten teruggegeven kunnen worden. Ook deze voorwaarde wordt in de praktijk als te formalistisch ervaren. Met het ontwerp van decreet wordt hieraan geremedieerd door te stellen dat ook teruggave van registratierechten mogelijk wordt wanneer de rechter het akkoord van partijen over de vernietiging, de ontbinding of de herroeping vaststelt, of vaststelt dat de ontbindende voorwaarde vervuld is, zonder zelf een onderzoek ten gronde hierover te hebben gevoerd.

Wanneer het ontwerp van decreet door het Vlaams Parlement wordt goedgekeurd, zal het in werking treden op 1 november 2007. De memorie van toelichting verduidelijkt dat daarbij de datum van de overeenkomst tot ontbinding of vernietiging bepalend is. Als deze overeenkomst van ontbinding of vernietiging dateert van na 31 oktober 2007, kan de nieuwe regeling van toepassing zijn. Omdat het ontwerp van decreet als uitdrukkelijke voorwaarde stelt dat de onderhandse verkoopovereenkomst tijdig moet geregistreerd worden, betekent dat meteen dat de ontbonden verkoopovereenkomst moet dateren van na 30 juni 2007. Tenzij er een opschortende voorwaarde in de onderhandse verkoopovereenkomst zou opgenomen zijn, want in dat geval ontstaat de registratieverplichting pas op het ogenblik van de vervulling van die voorwaarde. Als de vervulling van die voorwaarde zich situeert na 30 juni 2007, zou van de mogelijkheid tot registratie aan 10 euro gebruik gemaakt kunnen worden.

Als de verkoopovereenkomst toch reeds geregistreerd werd, doch vooraleer de authentieke akte werd verleden, is een teruggave van evenredige registratierechten mogelijk wanneer de overeenkomst houdende minnelijke ontbinding of vernietiging dateert van na 31 oktober 2007. Omdat vereist is dat die ontbinding dateert van minder dan één jaar na de datum van de ontbonden overeenkomst, moet die laatste dateren van na 31 oktober 2006. Is de authentieke akte reeds verleden, dan zal voor de teruggave van evenredige registratierechten de datum van het vonnis of arrest doorslaggevend zijn.